La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba
| Author | Yuniel Rosabal Robaina |
| Position | Profesor adjunto de Derecho sobre Bienes, Facultad de Derecho de la Universidad de La Habana |
| Pages | 84-108 |
84
Recibido el 23 de noviembre de 2014
Aprobado el 11 de enero de 2015
MSc. Yuniel ROSABAL ROBAINA
Profesor adjunto de Derecho sobre Bienes
Facultad de Derecho de la Universidad de La Habana
Especialista Registral, Registro de la Propiedad de La Habana Vieja
RESUMEN
Determinadas situaciones jurídicas no inscribibles dentro del tráfico
inmobiliario requieren también la protección del Registro de la
Propiedad. Para tales fines suele utilizarse la figura de la anotación
preventiva. Sin este particular asiento los efectos del principio de fe
pública registral serían desbastadores y generarían desconfianza en el
sistema de transmisiones inmobiliarias. Su regulación dota al
procedimiento registral de un elemento funcional y práctico que
permite enervar la presunción
iuris et de iure
en favor del tercero
hipotecario, cuya posición inatacable se puede echar abajo con la
práctica de tal asiento. Su rol preventivo hace que se torne en una
herramienta necesaria para el desarrollo del tráfico jurídico
inmobiliario. Por ello, en los distintos sistemas registrales existen
asientos cuya función es enervar la fe pública registral, lo cual se
conoce como efecto negativo de la publicidad. En Cuba, los órganos
jurisdiccionales han dirigido la mirada a este singular asiento cuya
práctica comienza a notarse tras medio siglo de ausencia. Empero,
las exigencias del tráfico inmobiliario en nuestro país demandan una
reformulación normativa que brinde mayor seguridad jurídica.
PALABRAS CLAVES
Anotación preventiva, inscripción provisional, fe pública registral,
eficacia negativa de la publicidad.
LAEFICACIANEGATIVADELAPUBLICIDADREGISTRALENCUBA
85
ABSTRACT
Certain legal situations not registrable in the property transactions also
require protection Land Registry. For such purposes often the figure of
the notation used. Without this particular seat the effects of the
principle of public faith registration would roughing and generate
distrust in the system of real property transactions. Its regulation
provides the registration procedure of a functional and practical
element that allows rebut the irrebuttable presumption in favor of the
mortgage third, whose unassailable position can overturn the practice
of the seat. Its preventive role ago becomes a necessary tool for the
development of real estate legal traffic. Therefore, in different seats
registry systems exist whose function is to rebut the public faith
registration, which is known as negative effects of advertising. In Cuba
the courts have directed the look of this unique seat whose practice
begins to be felt after half a century of absence. However, the
requirements of property transactions in our country demand a
reformulation rules to provide greater legal certainty.
KEY WORDS
Preventive annotation, provisional registration, public faith registration,
negative advertising effectiveness.
SUMARIO:
1. Introito
.
2. Hacia un concepto de anotación preventiva.
2.1. Caracteres que le identifican. 2.2. Efectos. 3. Del sistema
registral español a un nuevo orden social sin protagonismo
hipotecario. 4. Los asientos provisionales en el ordenamiento
inmobiliario cubano. Concepto y generalidades. 4.1. Efectos.
4.2. Aspectos formales. 4.3. Extinción. 5. Situaciones susceptibles
de inscripción provisional. 5.1. Por defectos en los títulos. 5.2. Por
ausencia de título al ordenar una manzana. 5.3. Cuando medie
acuerdo de no tributar o por imposibilidad de pago del tributo.
5.4. Por no haberse obtenido en el plazo establecido certificación de
expediente básico. 5.5. ¿Otras situaciones de provisionalidad?
6. Particularidades de la anotación preventiva en Cuba.
1. Introito
El más trascendental de los asientos que se practican en el Registro de la
Propiedad es el de inscripción. En su virtud se despliega la eficacia positiva
de la publicidad, o sea, se garantiza la mayor protección posible a la que
MSc.YunielROSABALROBAINA
86
pueda aspirarse en sede registral. Así, quien adquiere confiando en el
contenido de sus asientos y cumple, además, los requisitos legalmente
establecidos, obtiene una posición prácticamente inatacable.
Por ello el acceso al Registro de determinada situación jurídica para su
consecuente publicación resulta meta ideal de casi todo quien pone en
marcha el procedimiento registral. Y es que aunque la inscripción de un
derecho no le hace sustantivamente definitivo,1 produce efectos que dotan
de mayor seguridad al tráfico jurídico inmobiliario.
Sin embargo, aunque no todas las relaciones jurídicas se presenten prima
facie como inscribibles, se les brinda especial protección de incidir sobre la
propiedad u otro derecho real. A esta especial función se le conoce como el
aspecto negativo de la fe pública registral. Por eso el epicentro inmobiliario
encuentra sustento en la seguridad brindada a quienes realizan actos
traslativos de dominio confiando en lo que el Registro divulga; virtualidad
que pudiera tornarse quimera de no existir un asiento capaz de contrarrestar
la fe pública registral.
2. Hacia un concepto de anotación preventiva
Aunque no ha faltado esfuerzo en la doctrina civilista por lograr una
definición de las anotaciones preventivas, mayoritariamente quienes se han
aventurado en el tema reducen su estudio a un tratamiento parcial de la
figura, donde más bien se examinan de forma separada los distintos tipos de
anotaciones.
Abordar la materia con la integralidad se torna harto complejo si atendemos
a la heterogeneidad con que fueron concebidas las anotaciones preventivas.
Es por ello usual encontrar en aquellos que han intentado definirla más allá
de un concepto caracteres comunes a toda anotación.
Quizá sirva como primer acercamiento a su estudio, las luces ofrecidas por
el origen etimológico de las locuciones anotar y prevenir, de las cuales
pueden advertirse algunas ideas no del todo desligadas a la realidad
jurídica que nos ocupa; la primera proviene del latín annotare (1. Escribir o
poner una nota o señal para advertir o hacer notar cierta cosa, en algún sitio.
2. Escribir algún dato o noticia para recordarlo)2 y la segunda del latín
praevenire (tomar las medidas precisas para evitar o remediar un mal).3
1Se exceptúa el derecho real de hipoteca cuya inscripción es requisito
indispensable para su constitución. Vid. artículo 145.2, Ley Hipotecaria de
Ultramar (LHU), en relación con el Decreto-Ley No. 214/2000, Gaceta Oficial de
la República de Cuba, Extraordinaria, No. 9, de 29 de noviembre de 2000; Decreto-
Ley No. 289/11, artículo 14, inciso b), Gaceta Oficial de la República de Cuba,
Extraordinaria, No. 40, de 21 de noviembre de 2011.
2Cfr. MOLINER, María, online Diccionario, en www.diclib.com, consultado el 1ro de
octubre de 2013.
3Idem.
LAEFICACIANEGATIVADELAPUBLICIDADREGISTRALENCUBA
87
BONNAFOUS nos ilustra sobre lo que consideró la génesis ideológica de las
anotaciones: El Registro, en la ordenación jurídica moderna, es algo más
que un mero instrumento de publicidad formal (…) En razón de esta
característica, su reglamentación debe aspirar a abarcar en su seno todas
aquellas relaciones que pueden afectar al régimen de la propiedad
inmobiliaria, ya actualmente ya por su posible desenvolvimiento ulterior .4
TALMA CHARLES5 siguiendo a VILLARES PICÓ señala como fuente de
inspiración de las anotaciones a la legislación catalana, específicamente
sitúa la aparición del término en una Pragmática de Pedro III del año 1339,
la cual trata sobre la anotación que debía practicarse sobre los bienes de los
criminales. Dicha norma recoge las locuciones latinas annotacio y annotare
que indicaban la inscripción que se hacía de los bienes del delincuente, por
orden de la autoridad judicial.6
Su afianzamiento según DE LA RICA,7 es a mediados del siglo XVIII con la
práctica de las Protestaciones, mediante la cual ciertas acciones
modificativas de la situación real quedaban garantizadas temporalmente
mediante la práctica de un asiento provisional. Ejemplo de esto se encuentra
en la Ley Hipotecaria de Prusia de 1783, cuyo precedente fueron las
Ordenanzas Hipotecarias para Silesia de Federico II de Prusia en 1750, que
motivaron al tratamiento teórico de la figura.
Desde entonces se emplearon diversas categorías terminológicas cuyo
elemento distintivo fue la provisionalidad, entre ellas protestas, defensas,
preanotaciones, cláusulas, notas marginales, embargos, inhibiciones,
mandamientos, preinscripciones, subinscripciones e inscripciones
condicionales.
En Cuba como en España, el término anotación debe su establecimiento
como expresión jurídica a la promulgación de la Ley Hipotecaria de 1861
donde sustituyeron al término “hipoteca judicial”, tal como lo expresara su
Exposición de Motivos.8
4CAPÓ BONNAFOUS, Eduardo, “Apuntes sobre la anotación preventiva en el derecho
hipotecario español”, en RCDI, No. 99, España, año 1933, p. 197.
5Cfr. TALMA CHARLES, Javier, La anotación preventiva de embargo como privilegio
crediticio, 1ra edición, Centro de Estudios Registrales, España, 2001, p. 39.
6Vid., en el mismo sentido, VILLARES PICÓ, Manuel, “Anotaciones preventivas”, en
RCDI, No. 464, España, año 1968, pp. 34 y 35; GARCÍA GARCÍA, José Manuel,
Derecho Inmobiliario y Registral, tomo I, Editorial Civitas, Madrid, 1999, p. 54;
OSSORIO SERRANO, Juan Miguel, La anotación preventiva de embargo. Aspectos
civiles y registrales, Universidad de Granada, Granada, España, 1986, pp. 15 y 16;
RIFÁ SOLER, José María, La anotación preventiva de embargo, Editorial
Montecorvo, Madrid, 1983, p. 78.
7Vid. DE LA RICA Y MARITORENA, Ramón, “La anotación preventiva en general”, en
RCDI, No. 519, España, marzo-abril, año 1977, p. 401.
8Vid. TALMA CHARLES, Javier, op. cit., p. 39 in fine; ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José
Antonio, Derecho Inmobiliario Registral, Editorial Civitas, Madrid, 1998, p.109;
MSc.YunielROSABALROBAINA
88
Es DÍEZ-PICAZO9 quien más se ha acercado a un concepto general abstracto
al expresar que: Las anotaciones preventivas son unos asientos registrales
de vigencia temporalmente limitada que enervan la eficacia de la fe pública
registral en favor de los titulares de situaciones jurídicas que no son
inscribibles. Si bien es cierto como apunta SÁNCHEZ JORDÁN,10 que esta
definición no es del todo exacta, pues no en todos los supuestos del artículo 42
se da la eficacia enervatoria de la fe pública registral, sí es la más completa
de cuantas han aparecido hasta el momento, ya que supera los tabúes
descriptivos que venía arrastrando la doctrina.
2.1. Caracteres que le identifican
Suele relacionarse la práctica de las inscripciones con el acceso de los
derechos reales al Registro, reservándose a su vez el asiento de anotación
para el acceso de los derechos personales. Tal paralelismo se ha asumido
basado en que los derechos reales en cuanto a su constitución, modificación
o extinción requieren de la forma registral más pura, mientras las
anotaciones están concebidas para proteger los derechos personales
destinados a producir una mutación jurídico-real. Lo cierto es que tal
correlación resulta en opinión de la doctrina más una cuestión de política
legislativa que de orden técnico. Así son objeto de anotación derechos de
indiscutible naturaleza real, el legado y el derecho hereditario, mientras que
por vía de la inscripción se publican derechos tales como el arrendamiento.
Por lo anterior ha sido una tarea fundamental de los autores avezados en la
materia establecer caracteres comunes a cada anotación para entender mejor
su anatomía jurídica.
VALPUESTA FERNÁNDEZ11 extrae de la definición de DÍEZ-PICAZO antes
expuesta lo que considera caracteres de las anotaciones:
• A diferencia del asiento de inscripción, de duración indefinida, la
anotación preventiva tiene fijado un plazo temporal de vigencia que,
con carácter general, se establece en cuatro años, salvo aquellas que
tengan señalado por ley un plazo más breve (artículo 86 de la Ley
Hipotecaria española).
ROCA SASTRE, Ramón M., Derecho Hipotecario, 8va edición, tomo IV, Editorial
Bosch, Barcelona, 1995-1998, p. 288.
9DÍEZ-PICAZO, Luis y Antonio GULLÓN BALLESTEROS, Sistema de Derecho Civil,
6ta edición, vol. III, Derecho de cosas y Derecho Inmobiliario Registral, Editorial
Tecnos, Madrid, p. 343.
10Vid. SÁNCHEZ JORDÁN, María Elena, Las anotaciones preventivas (en particular
las de embargo) en los sistemas registrales alemán y español, Centro de Estudios
Registrales, España, 2002, p. 27 in fine.
11VALPUESTA FERNÁNDEZ, Ma.R., Derechos Reales y Derecho Inmobiliario
Registral, coord. LÓPEZ Y LÓPEZ, Ángel M. y Vicente L. MONTÉS PENADÉS,
Editorial Tirant lo Blanch, Valencia, España, 1994, p. 894.
LAEFICACIANEGATIVADELAPUBLICIDADREGISTRALENCUBA
89
• Los efectos de la anotación preventiva también son limitados en
relación con el asiento de inscripción, ya que generalmente enervan
los efectos de la fe pública registral.
• Su objeto se determina legalmente mediante un criterio numerus
clausus de situaciones jurídicas, de las que cabe extraer únicamente
como elemento común, el que no pueden ser objeto del asiento de
inscripción.
A nuestro juicio pueden distinguirse seis caracteres fundamentales que
distinguen las anotaciones del resto de los asientos registrales:
1. Heterogeneidad. Integran el universo de las anotaciones tanto los
derechos reales perfectos como los derechos personales con
vocación real, así como también situaciones no patrimoniales que
inciden sobre estos como la incapacidad y la ausencia.
2. Temporalidad. Sus efectos son limitados. Caducan o prescriben.
3. Transitoriedad. En sí misma no constituye el fin último de la
publicidad de un derecho sino un reservorio de rango para la situación
jurídica de pendencia que subyace en su contenido, la cual aspira en
algunos casos a convertirse en inscripción.
4. Eficacia negativa. Están destinadas a enervar la fe pública
registral.
5. Provisionalidad. La protección que se le brinda tiene un carácter
limitado, cautelar en algunos casos. Se asegura de manera temporal
la protección a una determinada situación jurídica.
6. Eventualidad. La anotación puede extinguirse por el transcurso
del tiempo o simplemente convertirse en inscripción. En ambos
casos estará sujeta a las contingencias del derecho que se anota.
2.2. Efectos
Cada asiento de anotación preventiva produce efectos particulares, distintos
al resto de los asientos registrales, pero de forma general puede decirse que
su efecto principal es enervar la fe pública registral.
VALDIVIESO POLAINO12 siguiendo a DÍEZ-PICAZO compila una especie de
catálogo de efectos que se manifiestan en la mayoría de las anotaciones, los
cuales podemos reducir a tres fundamentales:
1. El enervamiento de la fe pública registral. Coincidimos con los
autores que constituye este efecto la esencia misma de esta clase de
asientos. Es una consecuencia del artículo 32 de la Ley Hipotecaria
española que establece la carga para terceros de soportar la
12Cfr. VALDIVIESO POLAINO, José Luis, “Aproximación a los asientos registrales”, en
revista Cuadernos de Derecho Judicial, tomo XXXVIII, Madrid, 1994, pp. 36 y ss.
MSc.YunielROSABALROBAINA
90
existencia de ciertos hechos no inscritos pero anotados, respecto de
los cuales no puede alegarse desconocimiento. Sucede entonces
que lo publicado mediante anotación perjudica a los terceros en la
misma medida en que lo no anotado no lo perjudica,
estableciéndose una regla proporcional sobre la base de lo que
consta o no en el Registro, siendo en consecuencia oponible o no
erga omnes. Entiéndase con ello una supresión a la fe pública
registral establecida con carácter precautorio.
2. Ineficacia positiva de la anotación. Consideramos más ajustado
hablar en este caso de: Eficacia negativa de la publicidad
registral, ya que mediante la práctica de la anotación lo que se
produce es una manifestación en sentido negativo de la publicidad.
Se persigue la no efectividad del principio de fe pública registral
y con ello la destrucción de la posición inatacable del tercero del
artículo 34, el cual es mantenido en su adquisición si su causante
o transferente aparece como titular en el Registro cumpliendo,
además, una serie de requisitos, adquirir de buena fe es uno de los
fundamentales. Como es sabido, buena fe en sede hipotecaria es
sinónimo de conocimiento y precisamente tal tercero no podrá
alegar desconocimiento de constar anotación preventiva; en otras
palabras, la anotación equivale a la cognitio registral y, por ende, a
la destrucción del principio de buena fe que ampara a los terceros.
3. Ineficacia legitimadora de la anotación preventiva. Según
VALPUESTA FERNÁNDEZ: Conforme al artículo 38 de la Ley, existe
una presunción legal de existencia y pertenencia de los derechos
reales de conformidad con su inscripción. Tal efecto de
legitimación no nace de las anotaciones preventivas, las cuales,
además, no cambian la naturaleza del derecho anotado, como ha
declarado la jurisprudencia de forma repetidísima, produciendo, a
lo más, ciertas preferencias de carácter limitado.13
3. Del sistema registral español a un nuevo orden social
sin protagonismo hipotecario
Los primeros vestigios de publicidad inmobiliaria en Cuba comenzaron a
vislumbrarse a mediados del siglo XVI durante el reparto o mercedación de
las tierras obtenidas por el imperio español. Fueron las denominadas “Leyes
de Indias” el vehículo idóneo de extensión de Reales Pragmáticas que
fungieron como medio legitimador del proceso de apropiación del territorio
conquistado. Más tarde, el rey Felipe II dispuso a través de la Ordenanza de
1563 el asentamiento de las tierras en los libros del Cabildo previo
documento firmado en presencia de Escribano;14 mandato extensivo a
Cuba el 31 de marzo de 1632, cuando el Cabildo de La Habana, a petición
13VALPUESTA FERNÁNDEZ, Ma.R., op. cit., p. 894.
14Cfr. Ley VIII, tomo XII, Libro IV de la Recopilación de las Leyes de Indias.
LAEFICACIANEGATIVADELAPUBLICIDADREGISTRALENCUBA
91
del Procurador General, tomó acuerdo de asentar en un libro de la
Escribanía del Cabildo habilitado al efecto, las hipotecas, censos y otros
gravámenes sobre inmuebles, con el fin de evitar los estelionatos.15 Tales
normas prepararon el escenario legal para el advenimiento de las
anotadurías o contadurías de hipotecas, primer antecedente de registración
hipotecaria en Cuba.
Innumerables esfuerzos se concentraron en lograr la seguridad jurídica que
debía proporcionar una institución al servicio de la publicidad, pero pese al
papel desempeñado por estas oficinas no se alcanzó a dotar al ordenamiento
de un sistema eficaz que fomentara el crédito territorial.
El oscurantismo inmobiliario en Cuba culminó el 1ro de mayo de 1880,
fecha en que comenzaron a funcionar por vez primera en territorio nacional
las oficinas del Registro de la Propiedad bajo los cánones de la primera Ley
Hipotecaria de 8 de febrero de 1861.
Con la introducción del Código Civil de 1889, hecho extensivo a Cuba el
5 de noviembre de ese propio año, se agudizaron las contradicciones entre
dos regímenes hipotecarios concebidos en sociedades dispares (la española
y la cubana), por lo que urgía lograr uniformidad entre las leyes hipotecarias
dictadas para las provincias de ultramar y el naciente cuerpo sustantivo.
Una nueva ley quedó sancionada el 14 de julio de 1893, la que aún hoy
se encuentra en parte vigente, denominada Ley de Maura o de Ultramar
en honor a su promotor.
Con algunos ajustes, la Ley de Ultramar continuó vigente durante el
Gobierno interventor norteamericano sin grandes transformaciones. Se
dictaron al efecto una serie de regulaciones que mantuvieron con vida el
régimen hipotecario español, díganse: la Proclama de 1ro de enero de 1889
y la Orden 148 de 1902. Llegó, incluso, a establecerse como disposición
transitoria séptima de la Constitución de la República un respaldo a la
legislación de la antigua Metrópoli en materia inmobiliaria siempre que no
contraviniese lo dispuesto en ella.
El proceso revolucionario de 1959 en Cuba, tuvo como su más urgente
necesidad la de propiciar un cambio en las relaciones de propiedad, dando
al traste con la salida del escenario legal de diversas instituciones jurídicas.
Se dictaron, en consecuencia, un conjunto de medidas nacionalizadoras y
confiscadoras donde el régimen de propiedad resultó de los primeros
afectados dentro del ordenamiento jurídico cubano. La travesía normativa
que se desencadena desde entonces ha sido tratada en anteriores estudios.16
15Vid. SALAS MARRERO, Oscar, Leyes hipotecarias y registrales de España, tomo VI,
vol. II-B, Editorial Castalia, Madrid, 1991, p. 391.
16GARCÍA HENRÍQUEZ, Francisco E.; Jhosvany MARTÍNEZ BARREIRO y Yarelis
MARTÍNEZ LORENZ, Compendio de disposiciones legales sobre nacionalización y
confiscación, Ministerio de Justicia, La Habana, 2004.
MSc.YunielROSABALROBAINA
92
Comenzaba aquí un período sui géneris de desamortización del crédito
agrícola en pos de la estatalización de las formas de producción, la
propiedad inmobiliaria y todos aquellos derechos reales que girasen en
torno al fomento del crédito territorial. No era la burguesía quien imponía la
metamorfosis del régimen inmobiliario, sino el Estado, que proscribía el
latifundio, la aparcería y los censos enfitéuticos en materia agraria, no solo
con el fin de liberar las riquezas que se encontraban estacionadas, sino con
el de recuperarlas de manos de quienes la habían malversado.
Ya para el año 1965 se promulgó la Ley No. 1180, que afectó en varios
aspectos la Ley Hipotecaria de 1893, pretendiendo adecuar sus normas a los
cambios que vivía el país: encargó al Ministerio de Justicia la organización
y el funcionamiento de los registros de la Propiedad; la división y creación
de los registros; el nombramiento de los registradores; dispuso los títulos
que se debían inscribir; el arancel que se iba a aplicar y sustrajo de la
competencia de los tribunales las funciones que la Ley Hipotecaria les
asignó en cuanto a la atención y supervisión de las oficinas registrales.17
La Ley No. 59/87, “Código Civil de la República de Cuba”, en el año 1987
heredó de sus anteproyectos una famélica regulación en materia
inmobiliaria. En cuanto a la publicidad de los acontecimientos naturales y
los actos jurídicos referidos a bienes inmuebles se dedica en este cuerpo
legal solamente el artículo 108. En él se estableció que estos pueden ser
inscritos o anotados.18 Así, el desarrollo de la publicidad en su doble
aspecto (positivo = inscripción) y (negativo = anotación), a nuestro juicio
sin ser intención del legislador, quedó encomendado a normas registrales
especiales. Solución a todas luces coherente con el binomio supletoriedad-
especialidad, según se infiere del artículo 8 en relación con la Disposición
Final Primera del propio Código –donde se distinguen, bajo el criterio de la
especialidad,19 un grupo de relaciones jurídicas, tales como las referidas a
17RODRÍGUEZ MONTERO, Gustavo Enrique, El régimen jurídico de la vivienda y
demás bienes inmuebles en Cuba, 2009, ed. electrónica, en www.eumed.net,
consultado el 4 de agosto de 2011, p.182.
18Artículo 108: Los acontecimientos naturales y los actos jurídicos (…) que tienen
por objeto bienes inmuebles(…), se anotan o inscriben en los registros públicos
que determinan las leyes.
19Artículo 8: Las disposiciones de este Código son supletorias respecto a materias
civiles u otras reguladas en leyes especiales. DISPOSICIÓN FINAL PRIMERA:
Sin perjuicio del carácter supletorio de este Código, se rigen por la legislación
especial las relaciones jurídicas relativas a la familia; los descubrimientos,
inventos, innovaciones, racionalizaciones, creación de obras científicas,
educacionales, literarias y artísticas; la caza y la pesca; los solares yermos; la
vivienda urbana y rural; las cooperativas agropecuarias y todo lo concerniente al
régimen de posesión, propiedad y herencia de la tierra y demás bienes destinados
a la producción agropecuaria y forestal; los buques y aeronaves; las sociedades;
los servicios de suministro de agua, gas, electricidad, telecomunicaciones y bultos
postales, y los que se prestan en los bufetes colectivos, los seguros obligatorios, la
contratación económica y cualesquiera otras relaciones que determine la ley.
LAEFICACIANEGATIVADELAPUBLICIDADREGISTRALENCUBA
93
los solares yermos y la vivienda, tanto urbana como rural, así como se
establece el clásico saco normativo previsor de otra necesaria adecuación
que las engloba en la fórmula de “cualesquiera otras relaciones que
determine la ley”. Aunque en opinión de algunos operadores del Derecho en
Cuba20 el ut supra citado artículo 108 debió limitarse solo al ámbito de la
inscripción.
A tono con lo anterior podemos alegar que aunque el contexto normativo de
promulgación de nuestro Código Civil fue ajeno al Registro de la
Propiedad, se entendió que la publicidad relativa a bienes inmuebles debía
materializarse a través de registros públicos. Sin duda, acertó el legislador
cubano en la no alusión a institución jurídica en particular y con visión
previsora dejó abierto el camino a futuras instituciones jurídicas.21 Al
respecto nos parece oportuno reparar sobre la Sentencia del Tribunal
Supremo No. 534 de 30 de julio del 2004. Cuarto Considerando. Ponente
ACOSTA RICART sobre la publicidad de los actos jurídicos a través de los
registros públicos.
... no puede soslayarse que de conformidad con la letra del artículo ciento
ocho del Código Civil, los actos jurídicos que tienen por objeto
específicamente que los buques se anotan o inscriben en el registro público
correspondiente, en este caso el Registro de Buques, y por tanto debe
entenderse que no demostrada la concurrencia de ninguna de las causales
de ineficacia del acto jurídico a que se contrae el artículo sesenta y siete
del Código Civil, en el acto de compraventa otrora realizado entre los
ahora litigantes, mantiene plena eficacia probatoria el asiento contenido en
el mencionado Registro, como medio idóneo para darle la debida
publicidad al acto no sólo a los efectos de los interesados, sino ante
terceros y ante la sociedad en general (...).
Cosa distinta fue el insuficiente desarrollo del fenómeno publicitario con
limitados efectos en la legislación especial. Entiéndase con ello que su
aspecto negativo, visto a través de las anotaciones, quedó a medias
concebido en la legislación inmobiliaria registral.
20GONZÁLEZ TRUJILLO, Dorinda, Anacronismos de la publicidad registral sucesoria,
Tesis en opción a especialista en Derecho Notarial, Ciudad de La Habana, 2009,
p. 27, (…) en el citado artículo se equiparan los términos anotación e inscripción,
conceptos distintos en su esencia, pues la inscripción se identifica siempre con el
asiento principal, en tanto las anotaciones complementan o modifican al primero,
incidiendo sobre su eficacia o se utilizan para vincular diferentes asientos dentro
del propio Registro (…). En tal sentido, consideramos que en la formulación del
artículo de referencia solo debió emplearse el verbo inscribir (…) más adelante
señala la propia autora: Por su parte, las anotaciones tienen un valor simplemente
informativo y en ningún caso constituyen la prueba que proporciona la
inscripción. No modifican el contenido del asiento principal y sirven
fundamentalmente para la mejor organización del trabajo interno de la unidad
registral, p. 39.
21Optó por la frase “registros públicos que determinen las leyes”.
MSc.YunielROSABALROBAINA
94
Sin resolverse lo anterior entró en vigor el Decreto-Ley No. 288 de 11 de
noviembre de 2011. Se eliminaron un conjunto de autorizaciones
administrativas que limitaban los actos de enajenación plena sobre
viviendas de propiedad personal. Debido a ello se incrementó la necesidad de
protección de un interés jurídico superior hasta ese entonces poco
significativo: la seguridad del tráfico inmobiliario. Razón suficiente para que
la propia norma requiriese la escritura pública notarial e inscripción previa del
dominio del vendedor (cfr. arts. 69 y 70 del Decreto-Ley No. 288/2011) como
formalidades indefectibles en los negocios de permuta, donación y
compraventa de inmuebles.
Un escollo que se debía sortear surgió de los títulos anteriores a octubre de
2003, pues estos generalmente carecen de medidas superficiales y de linderos
en los inmuebles. Situaciones que impiden a priori su inscripción registral y,
por ende, la agilidad en la negociación. En tales supuestos se optó por la
inscripción provisional, asiento cuyas particularidades se verán de inmediato.
Sin embargo, la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario descansa
cardinalmente en el principio de fe pública registral donde se facilita el
acceso a todos por igual y bajo los mismos efectos legales, y no en el mero
hecho de venir obligado por ley a inscribir una transmisión de dominio, lo
cual no evita la clandestinidad del tráfico. Lo realmente dañoso es no
establecer un mecanismo registral que permita desarrollar la eficacia
negativa de la publicidad.
La paradoja jurídica gravita en la incoherencia que existe entre los distintos
cuerpos normativos que afectan el ordenamiento inmobiliario en cuanto al
acceso de situaciones provisionales o transitorias. Por una parte, existe
reconocimiento expreso por la Resolución No. 114/07 de las anotaciones
preventivas asociadas a la propiedad personal,22 sin concebir un régimen y
sin remitir a otro cuerpo (cfr. arts. 1.1; 13.2; 37.3; 87.1 y 2; 88.1; 89.2 y 4
en relación con la Disposición Especial Octava; Disposición Especial
Decimosegunda); la Ley Hipotecaria23 de Ultramar y su Reglamento que sí
desarrollan la figura, pero están desconectadas del ordenamiento jurídico
actual, y la inscripción provisional cuya práctica no brinda ya salvaguarda
registral alguna. Por otra parte, tenemos la Ley de Procedimiento Civil,
Administrativo, Laboral y Económico (cfr. art. 803 d) que contempla dentro
de las medidas cautelares, la anotación preventiva en Registro Público como
medida cautelar innominada, remitiendo a su vez a la ley especial.
Desatar el nudo gordiano que provoca esta problemática en el ordenamiento
inmobiliario es tarea compleja que bien requiere un esfuerzo interpretativo
22El procedimiento para la inscripción de inmuebles estatales se encuentra en la
Resolución No. 226 de 2012, en la cual no se hace alusión a anotaciones preventivas o
inscripción provisional. Existen dos procedimientos registrales para dos formas de
propiedad, la personal y de otras personas jurídicas no estatales, y la propiedad estatal.
23Artículo 42 de las anotaciones preventivas. Existía coordinación entre proceso y
registro desde el punto de vista normativo a través de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
LAEFICACIANEGATIVADELAPUBLICIDADREGISTRALENCUBA
95
intenso. ¿Es posible practicar una anotación preventiva en el Registro de la
Propiedad? ¿Qué tipos de anotaciones se regulan en la Resolución No. 114/07?
Ante la ausencia normativa de la Resolución No. 114/07 ¿pueden los
registradores de la Propiedad acudir a la Ley Hipotecaria y el Reglamento
de 1893? ¿Son las anotaciones preventivas inscripciones provisionales o
viceversa?
El núcleo conflictual para los registradores se centra en que ningún precepto
de la Resolución No. 114/07 establece la supletoriedad de la Ley de
Ultramar. Tampoco existe norma que la haya derogado formalmente,
aunque sí numerosas disposiciones administrativas han ordenado nuevos
procederes diametralmente opuestos a los contenidos en esta. Mas, sin
embargo, ante la ausencia e indefinición de determinadas figuras jurídicas
se ha optado en más de un cuerpo normativo por remitir a sus postulados.24
4. Los asientos provisionales en el ordenamiento inmobiliario
cubano. Concepto y generalidades
Toda interrogante relacionada con la protección de situaciones jurídicas no
inscribibles debe ser despejada a partir de los preceptos de la Resolución
No. 114/07.25 Esta norma comienza por definir en el artículo primero el
objeto26 del Registro de la Propiedad donde adecuadamente incluye la doble
manifestación publicitaria (inscripción y anotación) a tono con el artículo 108
apariencia numerus clausus establece qué documentos y títulos pueden ser
inscritos; olvidando injustificadamente normar determinados aspectos de
24Decreto-Ley No. 214, de 24 de noviembre de 2000, autorizó en Cuba la constitución
de hipotecas sobre bienes inmuebles por empresas y otras entidades económicas con
personalidad jurídica propia dedicadas al desarrollo inmobiliario, a los fines de
asegurar el cumplimiento de las obligaciones que contraigan para la obtención de
financiamiento. En este Decreto-Ley se dispone que el régimen legal de las hipotecas
es el contenido en la Ley Hipotecaria de Ultramar de 1893. Más tarde otro Decreto,
el No. 289/11 entra vigor el 21 de noviembre de 2011 en medio de un proceso de
actualización del modelo económico cubano, donde el Estado orienta la política
bancaria hacia la financiación de las actividades por cuenta propia y otras formas de
gestión no estatal. En él se permite la constitución de hipotecas voluntarias e
igualmente se remite a la LH de 1893 en cuanto a su régimen.
25Sus preceptos han sido modificados en parte por la Resolución No. 342/11 y
No. 270/2011, ambas de la Ministra de Justicia, las cuales entraron en vigor al
amparo del Decreto-Ley No. 288 de 11 de noviembre de 2011. Como se indicó
previamente en este estudio existe una bifurcación entre los bienes propiedad
personal y los bienes propiedad estatal, estos últimos regidos por el procedimiento
de inscripción que regula la Resolución No. 226/2012 de la Ministra de Justicia.
26El artículo también incluye como objeto de la publicidad la inmatriculación de los
inmuebles. Tal referencia nos resulta un contrasentido jurídico sin precedente, ya
que la inmatriculación está asociada a la apertura de una finca en folio
independiente; operación que da comienzo a su historial jurídico registral.
27Reserva la Sección Cuarta del Capítulo II para la Inmatriculación, que es el tercer
elemento que según esta norma integra el objeto del Registro.
MSc.YunielROSABALROBAINA
96
las anotaciones preventivas. A continuación casi toda alusión al término
resulta ajena al significado técnico-jurídico que le ha sido atribuido
históricamente en sede hipotecaria.
Las inscripciones provisionales legalmente se definen como asientos
anticipatorios de una inscripción definitiva que provocan el cierre del
Registro hasta tanto desaparezca la causa que la generó (cfr. art. 20.1
R/114). En este sentido se corresponden con el primer grupo de anotaciones
tratadas por LACRUZ, denominadas “representativas de otro asiento”.28 No
obstante, las distingue el hecho de que no son tomadas a petición del que
alega un derecho real o de quien la Ley autoriza a subsanar algún defecto,
sino que se practican de oficio por el Registrador ante la inactividad de
quien no logra la inscripción.
Según PUENTE FONTANELLA,29 la inscripción provisional fue establecida
con la finalidad de superar de manera gradual los defectos que presentan
los títulos otorgados en virtud de la legislación revolucionaria (…), esto
por una parte, y por la otra, la interrupción que se produjo en la secuencia
de los títulos, correspondientes a las transmisiones de dominio que
anteceden al título actual y que no entraron al Registro por la paralización
que sufrió su funcionamiento sistemático, además posibilita también un
registro y control riguroso de todos los inmuebles existentes en el país y el
estado de su titularidad, objetivo proclamado por las leyes de la vivienda.
Este concepto nuevo que se ha introducido, debe cumplir una doble
función, como inventario de bienes inmuebles y brindar publicidad.
Su práctica está condicionada, al igual que las anotaciones preventivas
que regula la Ley de Maura, a una previa calificación negativa del
Registrador. Concretamente está asociada a la suspensión de la inscripción
por apreciarse una falta subsanable según se establece en el artículo17.1
de la Resolución No. 114/07.
4.1. Efectos
El artículo 18 de la Resolución No. 114/07 señala que la inscripción
provisional tiene efectos limitados. Con ello se advierte tácitamente que la
protección brindada por este tipo de asiento no será de tercer grado,
careciendo de vigencia plena el manto de la fides publica; la cual se
desplegará en menor escala que en la inscripción definitiva. O sea, con la
práctica de este asiento solo podrá aspirarse a una protección limitada del
derecho asentado, que si bien no es definitiva, despliega ciertos efectos
interinos que se manifiestan previos al pleno reconocimiento de una
situación jurídica a la que la ley le interesa proteger.
28LACRUZ BERDEJO, José Luis y Francisco de Asís SANCHO REBULLIDA, Elementos de
Derecho Civil, tomo III-2º, Editorial Bosch, Barcelona, 1984, pp. 218 y ss.
29PUENTE FONTANELLA, Aniuska, La inscripción en el Sistema Registral
Inmobiliario Cubano, Tesis para optar por el Grado de Especialista en Derecho
Civil y Patrimonial de Familia, Universidad de La Habana, Editorial MINJUS, La
Habana, 2005, p. 43.
LAEFICACIANEGATIVADELAPUBLICIDADREGISTRALENCUBA
97
Ahora bien, ¿cuál es la ratio de esa protección? Generalmente esos efectos
se traducen en el enervamiento de la fe pública registral que conlleva a la
eficacia negativa de publicidad cuyo propósito es evitar la conformación del
tercero hipotecario. Parece ser que en cierta medida de eso se trata la
inscripción provisional contenida en la Resolución No. 114/07, pues regula
como único efecto (cfr. art. 20), el cierre registral a nuevas transmisiones
de dominio hasta tanto se resuelvan las causas que dieron origen a la
provisionalidad. Se opta por un cierre total del Registro que paraliza el
tráfico inmobiliario sin dar pie a otra opción que hacer desaparecer la causa
que engendró la provisionalidad. Esto resulta in extremis perjudicial para la
dialéctica del tráfico inmobiliario, pues se practica un asiento que
imposibilita la transmisión del bien sin límites de tiempo al supeditar su
extinción a la desaparición de la causa que la engendró y sin establecer su
cancelación por el transcurso del tiempo. Es preferible la fórmula de la
anotación que da a conocer a terceros determinadas circunstancias de un
derecho no inscrito que aspira a serlo y, por ende, podrá afectarle con
carácter retroactivo. En consecuencia, tal tercero asumirá el riesgo o no de
adquirir el bien anotado.
Esto no quiere decir que no existan asientos cuyo cometido sea restringir la facultad
de transmitir a través del cierre registral. Sin duda, determinados supuestos fácticos
demandan obstaculizar la práctica de asientos posteriores respecto a una finca
anotada, ejemplo de ello son la anotación preventiva de prohibición de enajenar y la
de legado de cosa específica inmueble propia del testador.
Quizás lo más preocupante sea la permanencia del asiento sin término de tiempo o
provisionalidad sine die.30 Se evidencia un retroceso con respecto a la prístina
Resolución No. 247/03 que acertadamente establecía un plazo de vigencia de cinco
años contados a partir de la notificación al interesado, transcurridos los cuales
caducaba el asiento y podía cancelarse.31
De la manera en que ahora se regula en la Resolución No. 114/07, la provisionalidad
se manifiesta a la par de inscripción definitiva puesto que abre folio con su número
correlativo de finca y, además, actúa como recompensa de quien en virtud de un
título dejó transcurrir el tiempo sin subsanar el defecto.
La temporalidad es un elemento fundamental de todos aquellos asientos que
configuren como provisionales. Su naturaleza es precisamente surtir efectos
durante un tiempo, por lo que deben estar supeditados a un estricto régimen de
extinción, pues brindar eficacia legitimadora de tercer grado a derechos de
30Término acuñado por RIVERO VALDÉS, Orlando y María Elena COBAS COBIELLA,
Mundos paralelos: el Registro de la Propiedad de Cuba tras 10 años de
experimentos, XVI Congreso Internacional de Derecho Registral, Valencia,
España, 2008. Consultado el 12 de diciembre de 2012, en http://www.um.edu.ar/
31Artículo 26: Una vez practicada la inscripción provisional, se consigna dicho
carácter en el título, adjuntando nota expresiva de los motivos que la
determinaron y la advertencia de que deben ser subsanados dentro del plazo de
cinco años contados a partir de la notificación al interesado, transcurrido el cual,
el Registrador cancela de oficio dicha inscripción.
MSc.YunielROSABALROBAINA
98
menor rango que los derechos reales, desnaturalizaría la esencia de la
publicidad.
4.2. Aspectos formales
En cuanto a las circunstancias que deben contener las inscripciones
provisionales, se infieren del artículo 19 de la Resolución No. 114/07:
deben contener las mismas circunstancias que las inscripciones
definitivas, salvo aquellas que no resultan del título. Se hará constar en el
punto VII de la plantilla de inscripción los motivos de su provisionalidad32
conforme establece la proforma obligatoria de inscripción al estilo del
“sistema encasillado”. Así mismo en nota marginal se estampará un cuño
que diga inscripción provisional.
Semejante ruptura normativa nos conduce a concluir que el legislador, al
regular las inscripciones provisionales, las concibió como un asiento
distinto a las anotaciones preventivas, creando así dos cauces disímiles
para proteger una misma situación jurídica.
4.3. Extinción
Como ya se había adelantado con respecto a la extinción de las
inscripciones provisionales, no operan ni la prescripción ni la caducidad
y, en consecuencia, en la práctica no se realizan asientos cancelatorios de
estos. Al respecto creemos contrario a toda lógica registral relativa a
asientos provisionales el criterio del MINJUS33 de que una vez hayan sido
resueltas la causas que originaron la provisionalidad no será necesario
hacer un nuevo asiento, sino que en nota al margen quedará subsanado
este particular y, por supuesto, sin valor el cuño puesto con anterioridad
(Inscrito provisionalmente), el que debe ser cancelado con una raya.
¿Cómo no puede operar la conversión en inscripción definitiva?
Desconcertante es la redacción del artículo 20.3 al respecto cuando
revela que: El Registrador subsanará la inscripción mediante nota
marginal, sin perjuicio de que, posteriormente, el título sea perfeccionado
por la autoridad que lo expidió. La idea no puede estar más apartada del
sentido de la conversión como transición o mutación de un asiento de
carácter provisional en definitivo, pues hace parecer que la falta es del
Registrador y no un defecto en el título. La pretendida subsanación se
practicará en nota marginal pudiendo el título perfeccionarse
32Así se desprende del artículo 16.1: El Registrador, al realizar la inscripción, se
ajusta a la proforma establecida en el Anexo número 4 de la presente Resolución.
El artículo 19: El carácter de inscripción provisional se especifica en la
circunstancia del asiento referida a la efectividad de la inscripción, consignando
las causales que la determinan, y, en nota marginal, el cuño gomígrafo de
“Inscripción Provisional”. Ambos en relación con la Disposición Transitoria
Tercera que indica que: Los anexos del número 1 al 8 que se adjuntan a la
presente Resolución, forman parte integrante de la misma.
33Cfr. Manual del Registrador, versión 2, del MINJUS, La Habana, 2007, p. 21.
LAEFICACIANEGATIVADELAPUBLICIDADREGISTRALENCUBA
99
posteriormente. Esto indica que el obstáculo que impedía la práctica de la
inscripción no ha desaparecido y si no ha desaparecido, entonces ¿cómo
es posible subsanar la inscripción?
Lo correcto sería que la conversión se efectuase mediante una inscripción
de referencia a la anterior, o sea, mediante un nuevo asiento que exprese:
el número y folio en que figure la precedente; la cesación de la causa que
dio lugar a su provisionalidad; el documento en virtud del cual se
verifique dicha cesación; referencia al nuevo asiento de presentación,
cuando sea necesario este; fecha y firma del Registrador.
5. Situaciones susceptibles de inscripción provisional
El artículo 18 de la Resolución No. 114/07 establece con apariencia
numerus clausus cinco causales de inscripción provisional. En esencia, el
criterio del legislador respecto a las cuestiones que engendran las
inscripciones provisionales han variado desde su aparición en la Resolución
No. 247/03 hasta la actual regulación.34 Por desventura, la ordenación
registral contemporánea ha sido invadida por normas35 de ajeno contenido a
la actividad del Registro que atentan contra el principio de especialidad que
debe regir para el sector inmobiliario.
En medio de tal panorama, la provisionalidad se presenta como solución a
corto plazo de la problemática que resulta el más de medio siglo de
inactividad del Registro de la Propiedad. La interrupción del tracto
sucesivo, principio cardinal hipotecario, dio al traste con un burocrático
procedimiento de recuperación que por su propia naturaleza, y por ser
además una constante del universo registral cubano, cayó en desuso. Quizás
este sea el mínimo común denominador a la hora de encontrar el patrón
legislativo respecto a las inscripciones provisionales y quizás debió
comenzarse con un nuevo Registro sin intentar conectarlo con su
predecesor. A punto de cumplir tres lustros de ser vindicada la función
registral, continuamos varados en las mismas islas conceptuales en las que
naufragó la publicidad inmobiliaria posterior al triunfo de la Revolución.
34Cfr. artículo 24 de la Resolución No. 247/03, artículo 18 de la Resolución No. 249/07
y artículo 18 de la Resolución No. 114/07. Se incluye en las dos últimas las que
causan inscripción provisional por imposibilidad de obtener expediente básico de
la Dirección Municipal de la Vivienda y los casos en que medie acuerdo con la
Oficina de Administración Tributaria (ONAT) o ante la imposibilidad de pagar el
tributo. Desaparecen las referidas a la rectificación de medidas y linderos con
carácter general.
35El ejemplo más claro de ello es, acaso, la Resolución No. 342/11 promulgada al
abrigo del Decreto-Ley No. 288 de 11 de noviembre de 2011. Esta Resolución
contiene un procedimiento que erróneamente ha llamado “actualización de los
títulos de propiedad y su inscripción” establecido por el Instituto Nacional de la
Vivienda, órgano que ni tan siquiera se subordinaba al MINJUS y del que se han
desgajado los particulares referidos al Registro de la Propiedad desde el Decreto-
Ley No.185 de 1998.
MSc.YunielROSABALROBAINA
100
5.1. Por defectos en los títulos
La primera de las causales acontece conforme al artículo 18.1 cuando:
1. El título o la documentación aportada presenta errores u omisiones que
no han sido subsanados dentro del plazo establecido en el artículo 9.
Debemos partir con premura de la respuesta a la siguiente interrogante:
¿Cuándo una falta es subsanable?
Según MARTÍNEZ ESCOBAR,36 el Registrador al calificar los títulos puede
observar defectos intrínsecos o extrínsecos que afecten su validez y
señalar los antecedentes del Registro, en relación con los inmuebles a que
se refieren, por si de ellos aparece algún obstáculo que se oponga a la
inscripción y de cuyo resultado se practicará o no la inscripción.
Pero a contrario sensu del anterior tratadista cubano y del Reglamento
Hipotecario,37 se establecen (cfr. artículo 18) supuestos que darán origen a
la práctica de una inscripción provisional de no subsanarse dicha falta en un
plazo de sesenta días hábiles.38 No obstante, este precepto parece inspirado
en el Reglamento Hipotecario de Ultramar. Así, según el Manual para
Registradores de la Propiedad39 del MINJUS: Las faltas subsanables son
defectos de que adolece el título, pueden venir de la forma del título, el
contenido de este o los antecedentes del Registro, siempre que estas no
provoquen la nulidad del acto de que se trate y pueden subsanarse por
medio de una nueva redacción del documento, reforma o formalidad
(ejemplo Acta de Subsanación), y Las faltas insubsanables son defectos de
que adolece el título, pueden de igual manera venir de la forma del título,
el contenido o el Registro, pero estas sí provocan la nulidad del acto, por
tanto no pueden subsanarse de ningún modo, ni enmendarse, sino que
requieren un nuevo acto sustancial, impidiendo en lo absoluto la práctica
de la inscripción.
¿A qué errores y omisiones se refiere? Colegimos se refiere a la ausencia de
alguna de las circunstancias que se exigen para practicar la inscripción en el
artículo 7 de la Resolución No. 114/07 y del artículo 14 de la Resolución
36MARTÍNEZ ESCOBAR, Manuel, Las Inscripciones, 6ta edición, tomo II, Editorial
Jesús Montero, La Habana, 1954, p. 363.
37Cfr. artículo 110 del Reglamento Hipotecario de Ultramar, a tenor de este precepto
es la falta insubsanable si la obligación contenida en el título fuese nula por
naturaleza, condiciones, calidad de las personas que la otorguen u otra causa
semejante, independientemente de su forma intrínseca. Es subsanable, por el
contrario, si el defecto estuviese solo en la forma externa del documento que lo
contenga, pudiéndose reformar o extender de nuevo a voluntad de los interesados.
Estas últimas abren paso a las anotaciones.
38La Resolución No. 270/11 también sancionada en el Decreto-Ley No. 288/11
redefine el plazo para practicar la inscripción en su Resuelvo Tercero, pero este no
podrá exceder de sesenta días hábiles. Plazo que coincide con la duración del
asiento de radicación.
39Cfr. Manual del Registrador, op. cit., pp. 6 y ss.
LAEFICACIANEGATIVADELAPUBLICIDADREGISTRALENCUBA
101
No. 342/11 en el caso de las faltas subsanables. Siendo en la práctica
registral suficiente con el propio título que se pretende la inscripción para
lograr el acceso provisional a los libros. Las faltas insubsanables, según el
propio Manual, se identifican con los artículos 67 y 69 del Código Civil
cubano, reservados para la nulidad absoluta40 y la relativa (anulabilidad).41
En cuanto al momento y finalidad en el que opera puede reprochársele el
vencimiento de un plazo como condición para practicar el asiento. O sea,
ante la negligencia o imposibilidad de subsanar una falta es que opera la
protección provisional de un derecho. Pudiera haberse logrado la pretendida
protección con la clásica anotación preventiva por defectos subsanables o
por imposibilidad del Registrador (art. 42.9 de la Ley Hipotecaria española).
5.2. Por ausencia de título al ordenar una manzana
2. No se ha otorgado o no existe título sobre el inmueble, al momento de
librarse la convocatoria de inscripción de una manzana ordenada.
3. Los representantes de una entidad estatal, debidamente convocados, no
presenten la solicitud de inscripción o lo hagan de forma incompleta. En
este caso, el Registrador practica, de oficio, la inscripción de las
circunstancias del inmueble que obren en el acta de conciliación o de
reparcelación de la manzana.
Se tratarán de forma unánime los apartados 2 y 3 del artículo 18, pues en
esencia regulan el mismo tipo de inscripción provisional.
Puede decirse que nuestro sistema registral, por regla general, responde al
principio de rogación, en tanto y cuanto las actuaciones registrales se
inician, en su mayoría, a solicitud de quien las interese y acredite interés
legítimo para ello. Ahora bien, en determinados supuestos se obliga al
Registrador a actuar de oficio, como es el caso de la inscripción provisional
40En no todos los casos, por ejemplo, no en la capacidad volitiva y no como
presunción de falsedad.
41Según el artículo 67 del Código Civil son nulos los actos jurídicos realizados:
a) en contra de los intereses de la sociedad y el Estado;
b) por personas que no pueden ejercer su capacidad jurídica;
c) con violencia física;
ch) en contra de una prohibición legal;
d) sin cumplir las formalidades establecidas con carácter de requisito esencial;
e) solo en apariencia, sin intención de producir efectos jurídicos;
f) con el propósito de encubrir otro acto distinto. En este caso, el acto encubierto o
disimulado es válido para las partes si concurren los requisitos esenciales para
su validez; y
g) por una persona jurídica en contra de los fines expresados en sus estatutos o
reglamento.
Según el artículo 69: son anulables los actos jurídicos en los que la manifestación
de voluntad está viciada por error, fraude o amenaza.
MSc.YunielROSABALROBAINA
102
por la ausencia de títulos de los inmuebles donde se está ordenando una
manzana.
Para entender qué se pretende con estos apartados, se hace necesario
detenernos en el procedimiento especial de reparcelación, instaurado en
nuestro país con particularidades muy propias42 en virtud de la Resolución
No. 247/03.
Según PUENTE FONTANELLA,43 la reparcelación es una técnica urbanística
operatoria que tradicionalmente se ha incluido dentro del sistema de
cooperación (aquella en la que los propietarios aportan el suelo de cesión
obligatoria y la Administración ejecuta las obras de urbanización con
cargo a los propietarios). Y también: Es el resultado del ordenamiento
físico, económico, y del derecho que asiste a cada propietario y al Estado,
de lograr mediante este procedimiento, una actualización de la situación
física, económica y jurídica del fondo inmobiliario.44
Legalmente se define como (cfr. Resolución No. 114/07, art. 38.1) un
procedimiento administrativo especial para el ordenamiento de un área
determinada, urbana o rural, que tendrá como resultado la
correspondencia entre la realidad física y la registral, la recuperación del
tracto interrumpido y la inmatriculación.
El proceso de reparcelación requiere de la preexistencia de una parcelación
que permita determinar qué parcelas conforman una manzana para que
pueda perfectamente identificarse la finca registral (principio de
especialidad) que surgirá como resultado. En la praxis aunque se lograron
resultados satisfactorios en determinados territorios del país, existieron
irregularidades que dieron al traste con su terminación. Entre ellas los
conceptos de solar yermo, parcela, manzana y finca fueron tratados como
categorías antagónicas dando origen a las superposiciones de áreas. Es el
Catastro quien está llamado a regentar tal actividad basado en métodos
modernos de medición que antes no se usaban, como es el GPS que define
con gran exactitud todas las dimensiones de una manzana y sus parcelas
dando coordenadas x y que delimitan geográficamente el área trabajada.
Podemos resumir que lo que se busca con la inscripción provisional por
ausencia de títulos en las manzanas ordenadas es salvar de alguna manera la
continuidad de la cadena de transmisiones que conforman el tracto sucesivo.
Es una solución temporal a la falta de discordancia entre dos realidades, la
registral y la extrarregistral.
42La doctrina entiende a la parcelación y por extensión a la reparcelación como el
conjunto de medidas tendentes a una adecuada distribución de la tierra y consiste
en cuantos estudios y trabajos son precisos para ello. Cfr. en CERRILLO, F. y L.
MENDIETA, Derecho Agrario, Editorial Bosch, Barcelona, 1952, p. 20.
43PUENTE FONTANELLA, Aniuska, op. cit., p. 51.
44Idem.
LAEFICACIANEGATIVADELAPUBLICIDADREGISTRALENCUBA
103
No obstante, es contradictorio el motivo de provisionalidad con el mismo
proceso de reparcelación, toda vez que este último, por su propia naturaleza,
está llamado a conciliar la realidad física y la registral, mientras que la
inscripción provisional deja inconclusa tal correlación.
5.3. Cuando medie acuerdo de no tributar
o por imposibilidad de pago del tributo
4. Exista convenio con la Oficina Nacional de Administración Tributaria
para el pago del impuesto sobre transmisiones de bienes y herencias, o se
justifique, con documento expedido por dicha Oficina, que no se ha podido
efectuar este.
La posibilidad de inscribir provisionalmente en el supuesto que nos ocupa,
fue introducida en nuestra ordenación registral con la R-249/05, la cual se
mantiene con idéntica redacción hasta la actualidad. Lo más cercano al
objeto que analizamos ahora es la tributación de aquellas operaciones
consistentes en la práctica de anotaciones preventivas en registros públicos
dentro del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Ella contiene los
distintos elementos tributarios configuradores de la sujeción a gravamen de
la citada operación (hecho imponible, sujeto pasivo, base imponible y cuota
tributaria), con especial atención a las anotaciones preventivas de
embargo.45
A tenor del artículo 15 de la Resolución No. 114/07 se establece un plazo
de quince (15) días hábiles, contados a partir de la fecha de radicación de la
solicitud de inscripción en el Registro, si el título cuya inscripción se
solicita cumple con todos los requisitos exigidos en el artículo 7, apartado 1,
del propio cuerpo legal. No obstante, ese plazo se interrumpirá (apartado 2)
cuando no se acredite el pago del Impuesto sobre Transmisión de Bienes y
Herencias para que este se realice antes de los cuarenta y cinco (45) días
hábiles que dura el asiento de radicación.
No conocemos cuál fue la intención del legislador al regular estos
supuestos. Inferimos que su existencia se deba a no obstaculizar la
inscripción, puesto que se pretendía accedieran la mayor cantidad de títulos
al Registro para poder controlar el patrimonio inmobiliario del país. Ahora
bien, en las difíciles condiciones en que se encuentra la economía
doméstica en nuestro país, el hecho de no satisfacer una obligación
tributaria, pudiese ser incentivo para mantener las operaciones inmobiliarias
en la clandestinidad y conllevar a vivir al margen de la publicidad registral.
45Cfr. CALVO VÉRGEZ, Juan, “La tributación de las anotaciones preventivas
en registros públicos en el impuesto sobre actos jurídicos documentados”, en
Anuario de la Facultad de Derecho de la Universidad de Extremadura,
vol. XXVII, España, 2009, p. 1.
MSc.YunielROSABALROBAINA
104
En cuanto a las formalidades y efectos del particular asiento no cabe
destacar alguno que difiera de las generalidades para todas las inscripciones
provisionales.
5.4. Por no haberse obtenido en el plazo establecido
certificación de expediente básico
5. Excepcionalmente, cuando no ha sido posible obtener la certificación del
expediente básico solicitada por el Registrador a la Dirección Municipal de
la Vivienda, una vez vencido el plazo establecido en el artículo 9.
La Ley General de la Vivienda no define ni remite expresamente a
normativa alguna, de tal manera que pueda entenderse en términos legales
qué es el “expediente básico de un inmueble”. Intentaremos arribar a una
idea que sirva al estudio de esta singular inscripción provisional que se
genera por la imposibilidad de obtener dicha certificación.
En términos generales, expediente alude al: conjunto de papeles,
documentos, escritos, copias, dictámenes, peritajes, actas, declaraciones,
informes, etcétera, que se refieren a un mismo asunto (juicio, causa,
proceso, negocio, trámite administrativo, etc.).46
Legalmente las direcciones municipales de la Vivienda entienden por expediente:
el historial del proceso, desde el escrito promocional hasta la notificación. Es todo
el camino del proceso de conocimiento y solución del asunto.47
Podemos definir a partir de lo anterior que expediente básico es el conjunto de
documentos, escritos, dictámenes, investigaciones, actas, declaraciones,
informes, emplazamientos, citaciones, resoluciones administrativas, etcétera,
que se acumulan siguiendo una solución de continuidad en el tiempo con la
finalidad de conformar el historial jurídico-administrativo de una vivienda.
La ordenación por años de tal archivo llevado por las direcciones
municipales de la Vivienda en nuestro país tenía el objetivo de evitar,
fundamentalmente, las ilegalidades y fraudes en materia de viviendas. Aún
en circunstancias actuales continúa tomándose en cuenta para fundamentar
calificaciones denegatorias.48 Era lógico, entonces, que dentro del polémico
46RAMÍREZ ORONDA, Juan D., Diccionario Jurídico, p. 135. Consultado el 4 de julio
de 2012, en http://www.bnm.me.gov.ar/cgi
47Cfr. Resolución No. 694/03 del INV, “Formulario para el trabajo jurídico”, Parte I, p. 14.
48Recurso de Alzada: … no se justifica que la Resolución emitida por la Dirección
Municipal de la Vivienda convalidando las acciones constructivas realizadas por
el señor XXXX no se correspondan con los controles que la propia administración
tenga en su poder, lo que hace presumir la falta de legalidad en el proceso que no
corresponde a esta instancia ventilar y decidir…
En tales circunstancias, la incongruencia entre lo que obra en los archivos de la
Vivienda y la persona que declara la titularidad de dicho inmueble no puede ser
trasladada al Registro de la Propiedad, ya que afectaría su esencia fundamental de
control de legalidad y garante de la seguridad jurídica.
LAEFICACIANEGATIVADELAPUBLICIDADREGISTRALENCUBA
105
procedimiento de recuperación del tracto registral49 se tomara en cuenta la
información que hubiese podido ofrecer este expediente básico.
La inscripción provisional que ahora abordamos actúa como excepción
administrativa a la obtención del referido expediente, cual remedio temporal
a la imposibilidad de forjar los eslabones de la cadena de transmisiones de
los inmuebles. Solución de las más recurridas en la práctica registral
anterior a la salida del Decreto-Ley No. 288/11, sobre todo cuando la
vivienda se obtenía en virtud de un acto confiscatorio por salida definitiva
del país al amparo de la antigua redacción del artículo 81 de la Ley General
de la Vivienda.50
5.5. ¿Otras situaciones de provisionalidad?
Pareciera sentado que solo en los supuestos anteriores procede la inscripción
provisional puesto que son subsanables a juicio del legislador solamente esos
cinco defectos. Lo controvertido es ¿qué hacer ante aquellos defectos no
comprendidos en este precepto que, además, no son faltas insubsanables?
Si atendemos a la laberíntica redacción de los artículos 21 y 22 de la propia
norma, las faltas insubsanables padecen de una arquitectura enrevesada.
Primeramente, en el artículo 21 se dota al Registrador de una facultad que
a nuestro juicio excede la calificación. El Registrador a tenor del mismo, al
calificar el título y la documentación presentada, puede presumir que
existen ilegalidades y, en consecuencia, denegar la inscripción. Tal
presunción atenta contra la seguridad del tráfico inmobiliario, ya que logra
paralizarse por el simple hecho de acontecer un indicio o sospecha de
violación de un precepto legal. Cosa distinta es que el Registrador en la
usanza española pueda (cfr. art. 24 de la Constitución Española y 100 del
49La Resolución No. 247/03 implementó un procedimiento administrativo que
concluía con la expedición de una resolución de tal carácter dictada por el
Registrador de la Propiedad donde se recuperaba o convalidaba el tracto registral.
En las LH patrias y foráneas, la reanudación del tracto registral solo puede
realizarse por acta de notoriedad o expediente de dominio.
50Los que hayan convivido permanentemente durante cinco años con el propietario
de una vivienda cuyos bienes y derechos sean confiscados por ausencia
definitiva del país, tendrán derecho a adquirir la propiedad de la vivienda
mediante el pago del precio que regula el artículo 42, inciso b), siempre que se
trate del cónyuge –de matrimonio formalizado o no–, excónyuge o familiar del
ausente definitivo hasta el cuarto grado de consanguinidad y no fuere
propietario de otra vivienda. Si el causante definitivo hubiera sido copropietario
de la vivienda, el copropietario que haya permanecido en ella tendrá derecho a
adquirir la parte del primero mediante el pago al Estado de la parte
correspondiente del precio legal de la vivienda.
En los casos a que se refieren los párrafos anteriores, la Dirección Municipal
de la Vivienda determinará el derecho y fijará el precio mediante resolución, y
la propiedad se transferirá por el Banco Popular de Ahorro en representación
del Estado.
MSc.YunielROSABALROBAINA
106
Reglamento Hipotecario) calificar la correspondencia del procedimiento
utilizado para evitar posibles estados de indefensión.
Lo realmente desconcertante es el segundo apartado, que permite el acceso
al Registro del mismo título aun cuando este se ha denegado previamente,
si se resuelven las causas que determinaron su inadmisión. Dicha fórmula
responde a la práctica de inscripción provisional por defectos subsanables y
no a las insubsanables.
¿Es posible la práctica de inscripción provisional con fundamento en el
artículo 22? Ciertamente el sentido y alcance del artículo 21 no puede
entenderse alejado del posterior artículo 22, el cual expone una lista
aparentemente cerrada de causales denegatorias, pero que en algunos
casos se presentan como faltas subsanables. Veamos cuáles de las
causales de denegación contenidas en este precepto pudiesen considerarse
subsanables, lo que permitiría hacer una interpretación correcta de la
norma que llevaría a practicar la inscripción provisional del artículo 21
por analogía:
1. La presunción de un acto ilícito: parece referirse a que el Registrador
puede entender que de inscribirse un título se recaería en un ilícito civil al
contener este una conducta dañosa cuyos efectos apuntan a la nulidad del
acto. Según RIVERO VALDÉS,51 para justificar ese giro conceptual, se ha
puesto gran peso en una particular interpretación del Reglamento
Hipotecario de Ultramar (RLH1893, aa. 77-79), y en específico de lo que
preceptúa el artículo 79 acerca de la obligación del Registrador de
denunciar lo que a su juicio puede constituir presunto delito visible del
título y de los asientos preexistentes que, cuando menos, resulta discutible.
Hay que decir que dicha presunción del Registrador es contraria a la
esencia de su facultad calificadora, la cual no le permite hacer juicio de
licitud del título presentado por circunstancias que no consten en el mismo
o de sus asientos registrales. No creemos que pueda ni deba presumirse tal
cosa, distinto es que el título contenga actos contrarios al ordenamiento
conforme al artículo 67, lo cual debido a su regulación expresa en la norma
sustantiva no admite presunción. La denegación por esta causal nos parece
un absurdo jurídico que de configurarse provoca un cierre registral sin
antecedentes.
2. Si al verificar los antecedentes, el o los títulos anteriores no constan, o
no coinciden con los que obran en el protocolo del Notario. 3. La no
correspondencia de los títulos presentados con los que constan en el
Expediente Básico de la Dirección Municipal de la Vivienda. 4. La
confiscación de la vivienda que se pretende transmitir: estas causales están
igualmente vinculadas al procedimiento de actualización, recuperación o
convalidación del tracto registral (arts. 24-30) de la propia norma.
Cuestión que en pocas ocasiones logró materializarse y que en la práctica
51Vid. RIVERO VALDÉS, op. cit., p. 17.
LAEFICACIANEGATIVADELAPUBLICIDADREGISTRALENCUBA
107
resultó un verdadero quebrado de cabeza para los registradores de la
Propiedad. Por esta razón quedó en desuso y se comenzó en la mayoría de
los registros a inmatricularse.
5. La existencia de un litigio entre inmuebles colindantes: no encontramos
justificación a este supuesto. Histórica, legal y doctrinalmente ha
comprendido un supuesto para que se configure la anotación preventiva de
demanda.
6. Si el título fue expedido por autoridad no facultada: solo esta encierra la
naturaleza de una verdadera causal de denegación.
7. La falta de título idóneo por los ocupantes del inmueble: o sea, que
anterior al procedimiento especial de reparcelación la ocupación física sin
título idóneo es causal de denegación, pero una vez acometida la
reparcelación si no puede obtenerse este, pues se da origen a la inscripción
provisional. No existe coherencia en la solución.
8. Cualquier otra que implique la inadmisión del título en el Registro: luego
de intentar deslindar causales se deja al arbitrio del Registrador qué
entender por insubsanable sin establecer al estilo del RHE normas y reglas
para su interpretación.
6. Particularidades de la anotación preventiva en Cuba
Las anotaciones preventivas y las cancelaciones han sido los asientos más
pobremente tratados en la normativa registral cubana de la última década.
El primer problema que afrontamos es la total incertidumbre sobre la
existencia o no de un régimen de las anotaciones en la legislación especial,
pues si bien logran reconocimiento en el orden positivo, no alcanzan luego
cohesión jurídica.
Debido a su propia naturaleza heterogénea sería absurdo pretender su
conceptualización normativa. A ello no pudo siquiera aspirar la vigente Ley
Hipotecaria en España.
La Resolución No. 114/07, heredando la parquedad de sus predecesoras,
desdibuja toda idea primigenia de anotación preventiva. No ofrece de
manera ordenada, ni dedica un título a estas anotaciones, fragmentando unas
veces y desconociendo otras, su sistemática. ¿Cuáles son las anotaciones
que integran el supracitado artículo 1? Veamos los posibles barruntos
anotacionales que pudiese contener:
En el artículo 13.2 se habla de rectificar lo anotado previamente en el
Registro en cuanto a medidas y linderos, por falta de correspondencia con el
derecho contenido en el título, o por existir errores en el Registro relativos a
la ubicación de los linderos. Se limita solo a inmuebles estatales que se
encuentran dentro de las manzanas ordenadas que se han planificado
reparcelar.
MSc.YunielROSABALROBAINA
108
El artículo 37.3 parece dar la posibilidad de anotar cuando se detecte que
una finca se encuentra doblemente inmatriculada a nombre de personas
distintas y exista acuerdo entre ellas para la cancelación de uno de los
folios. En este caso, el Registrador levanta acta contentiva de tal acuerdo en
virtud del cual realizará la anotación en el folio afectado. En este supuesto
valdría la pena estipular la anotación preventiva de tal desacuerdo en
defecto de la anotación preventiva de demanda.
Los artículos 87.1 y 2; 88.1; 89.2 y 4 en relación con la Disposición
Especial Octava, contienen una escueta regulación de formalidades. En
ellos se menciona que la anotación preventiva se señala por orden
consecutivo con la letra que corresponda en orden alfabético. Que no se
deben dejar folios en blanco reservados a nuevas anotaciones y que se
practican tanto en los libros de inscripciones como en el de expropiados y
confiscados.
Por último, la Disposición Especial Decimosegunda la cual refiere que
deben informarse las anotaciones practicadas al grupo empresarial
GEOCUBA en caso de que se refieran a inmuebles que se encuentran en las
manzanas seleccionadas.
La solicitud de medidas cautelares relacionadas con inmuebles deberán
ganar mayor visibilidad en nuestros registros en la medida que vayan
complejizándose las relaciones jurídicas con trascendencia real en torno a
dichos bienes. La inscripción provisional deberá dar paso a la anotación
preventiva como herramienta registral capaz de proteger eficazmente
situaciones jurídicas no inscribibles presentes en nuestra realidad actual.
Lo aconsejable sería tomar del artículo 42 de la Ley Hipotecaria española
aquellas situaciones jurídicas no inscribibles homologables a nuestro
sistema de Derecho e incluir otras propias de nuestro ordenamiento jurídico
1987). En opinión de HUNG GIL,53 debe regularse la posibilidad de acceso
del título que contiene la reserva de la porción del nasciturus al Registro de
la Propiedad y el destino de esta porción si se frustra la gestación.
Coincidimos con el autor, pues no sería ajustado inscribir una donación a
favor de un concebido no nacido debido a que su condición no tiende a la
permanencia. Lo acertado, como bien apunta HUNG GIL, sería anotar
preventivamente tales derechos.
52Artículo 25: El concebido se tiene por nacido para todos los efectos que le sean
favorables a condición de que nazca vivo.
53HUNG GIL, Freddy Andrés, La sucesión mortis causa del concebido no nacido,
Tesis doctoral tutorada por la Dra. Teresa DELGADO VERGARA, La Habana, Cuba,
2010, p.130.
