La acción de deslinde en la legislación inmobiliaria urbana. Comentarios críticos
| Author | Lic. Roberto Carlos Saborit Beltrán |
| Position | Jefe del Departamento Jurídico de la Dirección Municipal de la Vivienda, La Habana del Este. Profesor Instructor Adjunto, Facultad de Derecho, Universidad de La Habana. |
| Pages | 83-107 |
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Recibido el 15 de abril de 2011
Aprobado el 19 de julio de 2011
Lic. Roberto Carlos SABORIT BELTRÁN
Jefe del Departamento Jurídico de la
Dirección Municipal de la Vivienda, La Habana del Este.
Profesor Instructor Adjunto, Facultad de Derecho
Universidad de La Habana.
RESUMEN
El sistema de derechos reales sobre el suelo urbano se caracteriza por su
complejidad. En el presente de pleno reordenamiento urbanístico, ante el
inconcluso proceso de inscripción en el Registro de la Propiedad
inmobiliaria, la acción de deslinde comporta, en la mayoría de los casos,
reconocimiento de derechos reales y por tanto es bastante improbable su
ejercicio tal y como la configura el Código Civil. Además de que las
carencias normativas del Código no son subsanadas por la legislación
especial vigente en materia urbana ya que esta no es lo suficiente atinada;
baste decir que la más reciente se ha adelantado a la realidad al no tener
en cuenta la complejidad y variedad del sistema de derechos reales y el
atraso en la inscripción registral, que impiden que se pueda deslindar, y
menos aún mensurar, siguiendo el procedimiento de jurisdicción voluntaria
en sede notarial.
PALABRAS CLAVES
Reordenamiento urbanístico, reconocimiento de derechos, mensura,
jurisdicción voluntaria, solar yermo, finca urbana, función social del suelo,
derecho perpetuo de superficie, superficie edificada, total, adicional y
tributaria o propia.
Lic. Roberto C. SABORIT BELTRÁN
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ABSTRACT
The system of real rights on the urban ground is characterized by its
complexity. At present time, in full urban reorganization, and in view of the
unfinished enrollment process in the record of the real estate Property, the
demarcation action entails, in most of the cases, recognition of real rights
and therefore it is quite unlikely its exercise just as it is shaped by the Civil
Code. Besides the fact the normative deficiencies of the Code are not
corrected by the present, special legislation in urban matter, since this one
is not pertinent enough; be enough to say that the most recent one has
surpassed the reality when not taking into consideration the complexity and
variety of the system of real rights and the delay in the record enrollment
that prevents the possibility of demarcation, and even less the
measurement, following the procedure of voluntary jurisdiction in notarial
headquarters.
KEY WORDS
Urban reorganization, recognition of rights, measurement, voluntary
jurisdiction, barren lot, urban property, social function of the floor, perpetual
right of surface, built surface, total, additional and tributary or own.
Sumario:
1. Introducción. 2. El acceso desde el Código Civil cubano 3. Situación
legal del suelo según la legislación inmobiliaria revolucionaria. 4. La
autoridad competente para conocer de la acción de deslinde. 5. El
deslinde y la mensura y la jurisdicción voluntaria. 6. Notas sobre la
normativa complementaria. 7. Conclusiones.
1. Introducción
El Código Civil cubano de 1987 preceptúa en su artículo 177 la forma de
realizar el deslinde. El apartado primero del citado artículo recoge una
figura que es congruente con el concepto clásico según el cual “deslindar es
fijar los linderos (límites materiales) de una finca…”1, de donde se colige
que esta acción conlleva a delimitar un inmueble en relación con los
colindantes señalando sus linderos y la medida de cada uno de ellos. Es
unánime el criterio de que dicha acción “requiere que haya confusión de
límites, de forma que no se tenga conocimiento exacto de estos, y no es
1 ALBALADEJO, Manuel, Derecho Civil, III, -Derecho de Bienes-, vol. I, -Parte general y
derecho de propiedad-, 5ª ed., Bosch, Barcelona, 1983, p. 374; ver con muy similar definición
a: ESPÍN CÁNOVAS, Diego, Manual de Derecho Civil Español, vol. II, tomo I, -Derechos
Reales-, Revista de Derecho Privado, Madrid, 1951; otros hablan con técnica menos inteligible de
fijar los límites naturales de una finca o terreno, Vid. DÍEZ-PICAZO, Luis y Antonio GULLÓN,
Sistema de Derecho Civil, vol. III, -Derecho de cosas-, Tecnos, Madrid, 1981, p. 242.
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viable si las fincas están perfectamente identificadas y delimitadas”2.
Doctrinalmente se ha entendido a dicha acción tanto como protectora del
dominio, como una de las facultades o consecuencias derivadas del dominio
o como un deber derivado de las relaciones de vecindad. La índole de cada
uno de dichos aspectos vistos por separados no es tan absorbente que haga
desmerecer o entender que la acción de deslinde se manifiesta o tiene por
fin solo uno de ellos. Al contrario, todos se complementan e interrelacionan
y habría que evaluar casuísticamente cuándo prima uno por sobre el otro.
El término linde es central en este análisis. Como bien sostiene RIVERO
VALDÉS los linderos son datos geográficos pero también jurídicos y ante
todo, datos de orden físico y posesorio, y “sobre esta base se realiza, en
algún momento del tráfico inmobiliario, el título documental del derecho
real. Sin embargo, los linderos consignados o no en documento de
titulación, pueden ser sometidos a ajustes por medio de la acción de
deslinde en base al título causal del derecho real que se ostenta. La razón
está en que el hecho posesorio es una apariencia, un status quo, que puede
sostenerse mientras no exista conflicto jurídico; pero al surgir un diferendo
el Derecho Civil prescinde de las apariencias para adentrase en las causas
jurídicas de tal estado posesorio”3. De ahí que el Código Civil prevea
expresamente (Cfr. artículos 177 y 116) la imprescriptibilidad de la acción
de deslinde.
La situación y linderos es esencial para la identificación del terreno, a partir
de él (ellos) y su(s) medida(s), se podrá concretar una línea geométrica no
perceptible, cuya área arroja la exacta cabida o extensión superficial del
terreno. A la vez “la cabida o extensión resulta un dato fundamental para
determinar los linderos…Si la cabida consta, bastará con determinar, con
referencia a datos físicos, el perímetro de la superficie sobre el terreno,
fijando el linde; pero si no consta la extensión superficial y hay confusión
con la superficie del predio contiguo, habrá que determinar la superficie de
los dos; pero en relación con la cabida que conste de los otros predios
colindantes. Por ello, para la determinación de la superficie, exige la
jurisprudencia demandar, no sólo al colindante cuya linde se quiera señalar,
sino a todos los colindantes”4.
Son los agrimensores o especialistas afines los calificados para precisar las
medidas y ubicación exactas de un lindero, aunque a la usanza un medio
Ley, Madrid, 2003, p. 437.
3 RIVERO VALDÉS, Orlando, Temas de Derechos Reales, Félix Varela, La Habana, 2001, p.
298. Semejante valor ha otorgado la Sala de lo Civil y de lo Administrativo de nuestro Tribunal
Supremo al estado posesorio al considerar que: “la prueba de documentos…consistente en el
croquis donde constan las medidas de cada porción ocupada por las partes litigantes no
demuestra la propiedad de cada uno de ellos” (Sentencia 505 de 30 de marzo de 2001, ponente
Nancy MORALES GONZÁLEZ, segundo Considerando).
4 ROCA JUAN, Juan, Comentarios al Código Civil y Compilaciones Forales, tomo V, vol. 1,
Revista de Derecho Privado, Editoriales de Derecho Reunidas, 1980, p. 345.
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ordinario de comprobación de valores a los efectos fiscales se convirtió en
el idóneo para acreditar las medidas, linderos y superficie de una finca: el
padrón de riqueza territorial o amillaramiento. Hoy contamos con los
ingenieros y arquitectos del Programa de Arquitectos de la Comunidad para
este tipo de asesoramiento, los cuales no están exentos de polémicas
imprecisiones, difícilmente subsanables ante la inexistencia de los catastros
territoriales, pues se ha dicho con acierto que el Registro de la Propiedad
“No puede funcionar en realidad sin el Catastro, porque solamente con él es
como puede conocerse y determinarse con precisión la finca que ha de
inscribirse, es la única manera que se puede identificar el inmueble y saber
la extensión y alcance del derecho inscrito…es, sencillamente, el punto de
partida del Registro y el gran libro de la propiedad territorial, que ha de
servir de base a la constitución del Registro, con el que debe estar en
concordancia íntima y en armonía absoluta”5. También se debe tener en
cuenta, por ser fundamental en el presente cubano, que aunque el catastro
nació por su idoneidad para repartir equitativamente la contribución sobre
los inmuebles, modernamente “se procura, con su formación y su
conservación, atender, tanto como á esta necesidad financiera, á otra,
fundamental y constitutiva de la propiedad inmueble, cual es la de que
sirva para cambiar la titulación meramente literal de aquélla en otra
gráfica o real”6.
Lamentablemente hoy nuestro catastro urbano se encuentra en ciernes y
divorciado del Registro y no existe padrón de riqueza territorial, quedando
por momentos imprecisas y volubles las mediciones de los arquitectos del
Programa como única opción viable, sobre todo ante la posibilidad de que
su trabajo sea suplido por el aún inferior en calidad elaborado por los
técnicos (y no arquitectos o ingenieros) de los Departamentos de Control
del Fondo de las direcciones municipales de viviendas.
En cuanto a la naturaleza de la acción de deslinde se discute si es
declarativa o constitutiva. Para DÍEZ-PICAZO y GULLÓN7 es evidente que
será declarativa cuando tenga por objeto tan solo fijar o dar certidumbre a
unos linderos que no se discuten; pero en el supuesto de existir controversia
sobre linderos inciertos o sobre una franja o zona de terreno, dentro de la
acción de deslinde se englobará una reivindicación. En virtud de las normas
del Derecho inmobiliario cubano estas tesis se encuentran muy matizadas.
En cuanto al valor declarativo de la acción de deslinde creo que solo se
manifiesta cuando como consecuencia del deslinde procede reconocer el
5 VALVERDE Y VALVERDE, Calixto, Tratado de Derecho Civil Español, tomo II, -Parte
Especial Derechos Reales- 4ª ed., (s.Ed.), Valladolid, 1936, p. 714. Anota a pie de página el
autor: “Las naciones que tienen bien organizado el Registro, parten del supuesto de que haya
una verdadera compenetración entre el Catastro y el Registro. Así, la Ley Prusiana del 73
dispone que la descripción del inmueble se consignará en la misma forma que aparece en el
Catastro. Lo mismo acontece en Austria, Italia, Grecia, Holanda…”
6 TORRES MUÑOZ, Isidro, Reorganización de servicios.-Catastro general parcelario y Mapa
topográfico, Imprenta de los Hijos de M.G. Hernández, Madrid, 1903, p. 6.
7 DÍEZ-PICAZO, L. y A. GULLÓN, Sistema…, cit., p. 242.
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terreno tributario o propio8 de la vivienda aunque este espacio no conste
perfectamente identificado, ya que se trata de un derecho insito en el título
causal. También acusan valor declarativo los escasísimos casos en que se
puede deslindar ex artículo 177.1 del Código Civil, pues tendría que lograr
probar el actor la condición de propietario, identificar el predio (con sus
medidas, linderos, situación y ubicación) y acreditar la existencia de un
título causal de adquisición9. Fuera de estos dos supuestos, siempre que se
pretenda atribuir naturaleza declarativa a la acción de deslinde será en
extremo polémico. En cuanto a la naturaleza constitutiva, la encontramos
como una evidente consecuencia cuando se reconocen derechos sobre
espacios o superficies que no corresponden a la superficie propia o
tributaria de la vivienda.
En relación con si estamos ante una acción de deslinde o a una
reivindicatoria, el Derecho positivo cubano pone un valladar insalvable que
desalienta y torna bizantina cualquier disquisición teórica sobre este
extremo tan discutido en otros escenarios. El desuso de la institución finca
registral, trajo aparejado un desarreglo, una alteración a la seguridad y
precisión con que el Registro determinaba los límites de cada predio
inscripto. Por lo que luego de décadas de violentar la institución, ahora se
retoman muchas veces tal y como se registraron, pero la mayoría de las
veces la dinámica social parceló, movió lindes, cambió sus titulares,
reconoció derechos sobre lo edificado con escaso o nulo pronunciamiento
acerca del terreno en que se asienta, todo esto sin constancia alguna para el
Registro de la Propiedad; por lo que hoy retomar dichas inscripciones es un
proceso complejo y no exento de contradicciones. Este proceso ha ubicado
en el proscenio jurídico a la acción de deslinde y su propio devenir ha
jerarquizado a la acción de reconocimiento de derechos como su método o
variante asociado dominante (Cfr. artículo 129.3 del Código Civil y artículo
126 y siguientes de la vigente Ley General de la Vivienda).
Sin dudas, y adelantando conclusiones, en virtud del artículo 3 de la
Resolución No. 50/2009 de 23 de febrero, dictada por el Presidente del
Instituto Nacional de la Vivienda, en el actual contexto de indeterminación
material y registral de los predios, la administración podría resolver
accediendo a la reivindicación o al reconocimiento de un derecho y a la vez
estar aprobando un deslinde, pues obviamente para la práctica nacional no
es imprescindible la confusión de lindes para ejercitar esta acción, ella está
por el momento ligada indisolublemente al reconocimiento de derechos
sobre áreas o terrenos tanto o más que a la confusión de lindes. Sin duda
esta es una adaptación a la realidad nacional que se aleja de la doctrina
foránea, o a la propia de otros tiempos, pero que no es impostada sino
reflejo de nuestra más inmediata realidad. Una razón para que una acción
8 Vid. infra 6.
9 RIVERO VALDÉS, O., Temas…, cit., p. 47, quien considera además que “la acción de
reconocimiento puede entenderse como el medio procesal idóneo para obtener una prueba
documental pública declarativa de un derecho adquirido”.
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tan antigua como la de deslinde, recogida en la Ley de las XII Tablas
aunque solo para los predios rústicos y heredada del Derecho histórico
español, tenga o revista alguna importancia su tratamiento y análisis en la
actualidad, se funda no solo en su valor y vigencia per se, sino también en
los temas asociados a ella como el de los derechos reales susceptibles de
reconocerse en el Derecho inmobiliario cubano. De ahí que no se pueda
consolidar el actual proceso de reordenamiento urbano, sin profundizar en
todo lo relativo al deslinde de predios y a su indisoluble tema asociado: el
reconocimiento de derechos reales.
2. El acceso desde el Código Civil cubano
En cuanto a la normativa civil positiva esta acción presupone, tal y como
está planteada en el artículo 177 del Código Civil cubano, que exista título
de propiedad sobre el inmueble a deslindar10, sin que se defina ni clasifique
a qué forma de propiedad inmueble está referido, por lo que habría que
entender, para no pecar de restrictivos, que la acción la pueden ejercitar
tanto los propietarios de terrenos rústicos o urbanos con o sin edificaciones
incorporadas. Más polémico es atribuir en virtud del artículo 177.1 facultad
de deslinde a los propietarios de edificaciones que no pueden acreditar la
titularidad del suelo, aunque valiéndonos de la normativa extracodificada sí
podría operar dicha atribución, primero porque la servitus ier ambitus11, con
sus actuales implicaciones, se mantiene vigente por medio de las
regulaciones urbanísticas y las ordenanzas de construcción y en segundo
lugar porque modernamente el principio que postula que lo accesorio (lo
edificado incorporado al suelo) sigue a lo principal ha perdido su sentido
absoluto, sobre todo porque lo que antes se consideraba accesorio o
principal ya no lo es, en virtud de una alteración de valores12.
10 Nótese cómo se desecha el uso del término de elaboración registral Finca, tal y como sucede
en toda la normativa posterior a la Ley de Reforma Urbana, ya sea dictada por el CSRU, el
MINJUS o por el legislador de las dos leyes generales de la vivienda y sus disposiciones
complementarias. Lo mismo sucede en la normativa agraria, donde al igual que en el Código
Civil se entrona el término tierra. En fin, que el término solar yermo, o el más general tierra
prevalecen y alientan el desarreglo.
11 En el estado actual de relativa indeterminación en el reconocimiento de derechos reales sobre
el suelo urbano, esta servidumbre relativa a los pasillos laterales obligatorios para la separación
entre dos construcciones urbanas que no contasen con muros compartidos o servidumbre de
medianería, no solo tiene aun vigencia, sino que por obra de una extensión de ella los titulares
de viviendas urbanas reclaman derechos sobre franjas de terreno colindantes, en la mayoría de
los casos alegando, con mayor o menor exactitud, cumplir con los requisitos de la posesión ad
usucapionem. Vid. FERNÁNDEZ NÚÑEZ, José Manuel, Regulaciones Urbanísticas de Ciudad de
La Habana, Aspectos Metodológicos y Prácticos, Ed. Grupo para el Desarrollo Integral de la
Capital, La Habana, 1998, p. 26; donde se distingue entre restricciones, regulaciones y
condicionales urbanísticas, y donde dentro de la enumeración de las últimas se hace alusión a “los
distanciamientos mínimos de pasillos laterales…de fondo…y de retiros desde la vía pública a
partir de la línea de propiedad”.
12 Esta alteración de valores está refrendada positivamente pues hay normas en nuestra
legislación inmobiliaria que in fine rompen con el principio que propugnaba que el suelo era lo
principal y lo edificado lo accesorio: véase como en el segundo párrafo de la Disposición
Transitoria Décima en relación con la Disposición Transitoria Novena inciso c) ambas de la
Ley No. 65 de 23 de diciembre de 1988, Ley General de la Vivienda, se dispone que para el
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De la exégesis del artículo 177.1, se encontraría que deslindar no conlleva a
reconocimiento de derechos reales que no se poseyeran de antemano, sino
que en él se establece la forma de delimitar físicamente las fincas propiedad
de los colindantes. De ahí que resulte atinado el legislador del Código Civil
al disponer que ante la confusión de linderos los propietarios colindantes
podrían hacer prevalecer su voluntad, en razón de que de afectarse o no
económicamente, estarían haciendo un acto de desprendimiento para el que
están facultados por motivo de ser propietarios13. No obstante la distancia,
esta figura tiene alguna correspondencia con la del inciso b) del artículo
3 de la Resolución No.50/2009 de fecha 23 de febrero, dictada por el
Presidente de Instituto Nacional de la Vivienda, alejándose algo de la
contemplada en el inciso a) del mismo artículo por llevar ésta insita un
reconocimiento de derechos.
A diferencia del Código Civil español, el argentino, el venezolano y del
costarricense14, entre otros, el cubano no atribuye expresamente facultad de
deslinde a otros titulares de derechos reales que no sean propietarios, lo cual
hubiera sido correcto si se tiene en cuenta la existencia en la realidad
nacional del derecho perpetuo de superficie y el usufructo gratuito regulado
en la legislación especial en materia urbana, el derecho de superficie
regulado en el Código Civil, el usufructo que autoriza la legislación agraria
y la posibilidad de la propiedad personal sobre fincas urbanas y rústicas.
Tampoco recoge la variedad de situaciones y soluciones que recogía el
derogado Código Civil español, ni las figuras que reconoce la doctrina, a
saber, según nos expone RIVERO VALDÉS15 “Algunos ordenamientos
distinguen entre deslinde, como procedimiento para establecer propiedad de
un espacio sobre el que concurren potenciales intereses pero sin título de
dominio claro, y como procedimiento para hacer corresponder el espacio
descrito en el título con el que materialmente se detenta; y mensura que es
caso de acciones constructivas realizadas en solar yermo y cuyo propietario no sea conocido,
procede reconocer la propiedad sobre la vivienda edificada y la obligatoriedad de abonar el
precio del derecho perpetuo de superficie del terreno; el propietario del solar yermo podrá
posteriormente exigir que se le reintegre dicha suma (Vid. otro ejemplo similar en el penúltimo
párrafo del artículo 108 de la misma Ley No.65). De este modo vemos como en materia
inmobiliaria lo principal pasa a ser lo edificado no obstante ser un bien incorporado al suelo, el
cual queda en calidad de accesorio al ser absorbida su titularidad en virtud de la construcción
erigida sobre él. Cabe agregar además que nos encontramos aquí con una variante de la
accesión invertida, la que tampoco le es ajena a nuestra legislación pues se recoge en su
versión clásica en el artículo 180.1 del Código Civil de 1987, aunque su apartado tercero
remite directamente a las normas especiales cuando lo edificado es una vivienda.
13 No obstante, esta disposición es inoperante en virtud del carácter supletorio del Código, pues
en materia inmobiliaria en estos casos la autonomía de la voluntad está limitada por la
necesidad de la autorización administrativa previa, debido a que este acto de desprendimiento
podría perfectamente configurar una segregación, lo que no es sino un tipo de cesión de
terreno, la cual tiene sus normas y procedimiento para realizarse, que de no ser observadas se
originaría un fraude de ley, al no cumplir los propietarios colindantes con los requisitos y las
formalidades que establece la legislación especial para las cesiones de este tipo.
14 Vid. artículo 384 del Código Civil español, artículo 2749 del Código Civil argentino, artículo
551 in fine del Código Civil venezolano y el artículo 296 in fine del Código Civil costarricense.
15 RIVERO VALDÉS, O., Temas…, cit., p. 51.
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el procedimiento para describir en el título de dominio el espacio que
materialmente se posee sin controversia con los colindantes”.
Sistemáticamente el Código Civil de 1987 la sitúa dentro de las limitaciones
derivadas de las relaciones de vecindad, criterio que en la doctrina es
sustentado por PUIG PEÑA cuando asevera que “Del derecho de vecindad
deriva también el deber que tienen los propietarios de someterse a deslinde
de sus propiedades cuando los límites de las mismas aparezcan
imprecisos”16, aunque realmente esta acción rebasa los marcos estrechos de
dicho enunciado, pues la consideración de límite a las relaciones de
vecindad sería sólo una de sus aristas.
No obstante, RIVERO VALDÉS17 ha dicho que tomando en cuenta el artículo
232 del Código Civil y sus posibles interpretaciones, “alguien podría
admitir que también el poseedor, el usufructuario y el superficiario tendrían
acción para ello como permiten algunos ordenamientos legales”. Claro que
esta interpretación del artículo 232 en relación con el 177.1, en la que se
amplía el ámbito de aplicación subjetiva a otros titulares de derechos reales
que no fueran los propietarios, implicaría la posibilidad de dejar margen y
admitir que por un acuerdo privado, las partes podrían repartirse espacios de
pertenencia desconocida o ajena, pues ya no nos estaríamos refiriendo solo
a propietarios, sino también a otros poseedores a los que su tipo de
titularidad veda la libre disposición de los espacios sobre los que se les han
reconocido derechos. Pero en dicha interpretación no está el problema, de
hecho la creemos atinada, de otro modo solo distanciaríamos más las
normas del Código Civil de la legislación especial; lo cierto es que la
legislación inmobiliaria cubana en su conjunto desborda la cualidad del
elemento subjetivo que tan restrictivamente previó el artículo 177.1, pues la
legislación especial es mucho más amplia en cuanto al reconocimiento de
derechos reales. De lo anterior se colige, y es nuestro criterio, que en la
práctica la acción de deslinde presupone un previo o unísono
reconocimiento de derechos reales sobre la finca o la edificación y sólo el
titular de cualquiera de estos derechos reales estaría en condiciones de
ejercitarla. En cuanto a la legitimación pasiva estoy conteste con el criterio
de que la tienen sólo los propietarios (y otros titulares de derechos reales)
que estén en la linde incierta18 o litigiosa, siempre que el deslinde no
comporte reconocimiento de derechos sobre toda o algunas porciones del
terreno, pues entonces tendría legitimación pasiva todos los colindantes.
Como ya dijimos lo importante es distinguir dos cosas que son distintas
pero que en la práctica se confunden y entremezclan; una es el derecho a
ejercitar la acción de deslinde y otra que sobre esa base se abra la puerta
para la repartición de espacios de ajena o desconocida pertenencia. Claro
que en esta sede la legalización de viviendas en solares yermos o terrenos
16 PUIG PEÑA, Federico, Tratado de Derecho Civil Español, tomo II, -Derechos Reales-, vol. I, -
Teoría General de los Derechos Reales-, Editora Revista de Derecho Privado, Madrid, s.l.f., p. 176.
17 Ibídem, p. 52.
18 Sentencia del Tribunal Supremo Español de fecha 30 de junio de 1973.
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cuyo propietario no sea conocido (v. gr. disposición transitoria novena
inciso c) y décima segundo párrafo, ambas de la Ley General de la
Vivienda) debe ser desterrada de nuestra normativa inmobiliaria. Tampoco
debe permitirse que proliferen normas que no obstante no reconocer la
propiedad de las viviendas construidas en terrenos ajenos, declaren legal su
ocupación (Cfr. apartado tercero de la Resolución No. 251/82 de 29 de
marzo, dictada por el Ministro de Justicia). De otro modo se estaría
vulnerando los derechos de dichos titulares gracias a una carencia del
propio sistema inmobiliario: la casi inexistente publicidad registral. Además
¿cómo se determina la ajena pertenencia en un entorno de deficiente
publicidad? Cabe apuntar una nota curiosa para estos casos de edificaciones en
terrenos de propiedad desconocida. La disposición transitoria décima de la Ley
No. 65/1988 de 23 de diciembre, autoriza que se materi alice una cuasi
expropiación forzosa contra el propietario de un solar yermo por
configurarse la situación fáctica de que dicho propietario no sea conocido y
que no se haya opuesto oportunamente a la realización de acciones
constructivas sobre dicho inmueble. El propietario del solar yermo tendría
que oponerse a tiempo y probar además la mala fe, para evitar que se
materialice esta accesión por incorporación con una variante nueva; nueva
porque la accesión se materializa por la incorporación pero no a favor del
propietario de lo incorporado, sino a favor del Estado el cual reconoce
posteriormente a favor del propietario de la vivienda un derecho real: el
derecho perpetuo de superficie; nueva además porque la misma norma
entiende que el bien incorporado es dominante, o dicho de otro modo,
prevalece el criterio de su condición de principal al momento de crear la
unidad inmobiliaria. Sin duda toda estas son cuestiones que se suscitan en
gran medida debido al desajuste en la publicidad inmobiliaria. De haberse
sido consecuente, y no haberse cercenado la vida de los registros, los
registradores hubieran denegado una y otra vez las inscripciones del
dominio de terrenos siguiendo los criterios de: “…por estar comprendidas
dentro de la superficie de un paño de terreno…inscripta a nombre de otra
persona”19 o por el hecho de que la finca cuya inscripción se pretendiera
estuviera “comprendida dentro del área de otra finca que ya consta
inscripta, y por consiguiente, al denegar el Registrador la inscripción de la
porción de finca que ha sido objeto de este recurso ha procedido con
arreglo al derecho escrito que regula la materia que nos ocupa”20.
De cualquier modo la misma dinámica que nos impuso por mucho tiempo
construir y reconocer derechos sobre edificaciones sin que existiera
obligatorios pronunciamientos sobre los espacios en que se edificaba, ahora
se vuelve contra nosotros y encontramos que en la abrumadora mayoría de
los casos en que se deslinda, hay necesidad de reconocer derechos sobre las
áreas libres de construcción y en ocasiones también sobre el área edificada.
Esta situación torna insuficiente cualquier análisis que se realice sobre la
19 Vid. Resolución No. 604 de 20 de diciembre de 1922 en CLARENS, Ángel, El Derecho
Hipotecario en Cuba, tomo IV, cuaderno XVI, Cultural, La Habana, (s.f.), p. 168.
20 Vid. Idem, Resolución No. 585 de 10 de diciembre de 1919, p. 112.
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acción de deslinde sin que se precisen aspectos sobre el régimen de
derechos reales sobre el suelo urbano y rural.
3. Situación legal del suelo en la legislación inmobiliaria revolucionaria
La primera Ley General de la Vivienda, contenida en la Ley No. 48/1984 de
27 de diciembre, disponía en su artículo 7 la obligación del pago del precio
legal de los terrenos en que se hubiere edificado por esfuerzo propio una
vivienda. Aquí encontramos un primer intento legislativo de ordenar el
sistema de reconocimiento de derechos reales anterior, en el que primó el
imperativo de resolver los problemas habitacionales del pueblo, y en
consecuencia se construía y se dejaban tareas pendientes, entre ellas la de
crear un acabado sistema de derechos reales sobre los espacios en que se
edificaba. Hitos legislativos a señalar anteriores a esta etapa son el artículo
2 de la Ley de Reforma Urbana, complementada por el Acuerdo No. 28 de 5
de diciembre de 1960 del Consejo Superior de la Reforma Urbana21, la
significativísima Resolución No. RU-14 de 5 de mayo de 197122 y la
Resolución No. 251, dictada por el propio Ministro de Justicia el 29 de
marzo de 198223. Consecuencia del devenir de estas normas fue la creación
de un sistema de derechos reales variado pero que mantenía cuidado en no
fracturar la unidad inmobiliaria, es decir que a cada solar urbano
correspondía reconocer solo un tipo de derecho real. Hitos posteriores a la
primera Ley General de la Vivienda y a su sistema unitario de
reconocimiento del derecho perpetuo de superficie sobre los solares o fincas
urbanas, son el Acuerdo número 1810 del Comité Ejecutivo del Consejo de
Ministro de 28 de junio de 1985, la Resolución Conjunta del Comité Estatal
de Precios-Instituto Nacional de la Vivienda-Instituto de Planificación
21 Este Acuerdo dispone que se considere comprendidos en el artículo 2 de la Ley de Reforma
Urbana los bienes inmuebles urbanos no edificados, denominados solares yermos y en
consecuencia se proscribe tanto el arrendamiento como cualquier otro negocio o contrato que
implique la cesión del uso total o parcial de dichos bienes inmuebles. Vid. Leyes y
Disposiciones Legales vigentes sobre Reforma Urbana, Ministerio de Justicia, s.Ed., s.L.,
1978, pp. 87 y 88.
22 La cual regulaba un sistema de reconocimiento de derechos de propiedad que iba desde los
ocupantes legales de viviendas construidas por los mismos en terrenos urbanos propiedad de
particulares o del Estado, pasando por las adquiridas por contratos privados de compra-venta
otorgados antes del 14 de octubre de 1960 y las adquiridas por escritura pública cuya
inscripción en el Registro de la Propiedad hubiere sido denegada por defectos insubsanables o
dificultades en el tracto registral, hasta los ocupantes legales de viviendas urbanas que tengan
inscripta a su nombre, en el Registro de la Propiedad, la posesión de las mismas a (sic) virtud
de un expediente posesorio y los ocupantes de viviendas urbanas, que tengan inscriptos en el
Registro de la Propiedad, el dominio de la misma a (sic) virtud de un expediente de dominio
(apartado decimosexto en relación con el vigésimo primero). La misma normativa autorizaba el
reconocimiento del concepto de ocupante adquiriente (apartado decimoctavo), como el derecho
de usufructo permanente gratuito a favor de los ocupantes legales de viviendas construidas por
ellos con anterioridad a la fecha de la vigencia de dicha Resolución (Cfr. Apartado
decimonoveno). Vid. Idem, pp. 303 y ss.
23 Declaró propietarios de las viviendas a quienes las hubieran construido en terrenos del
Estado, sin perjuicio de lo que se dispusiera posteriormente sobre el pago del terreno.
La acción de deslinde en la legislación inmobiliaria urbana. Comentario crítico.
93
Física de 1ro de julio de 198524, lo dispuesto en el artículo 17 y en la
Disposición Transitoria Décima de la Ley No. 65/1988 de 23 de diciembre,
Ley General de la Vivienda y por último las Resoluciones No. 1/1987 de 6
de enero y No. 2/1991 de 14 de enero, ambas del Presidente del Instituto
Nacional de la Vivienda.
De la promulgación de las anteriores normas y su interacción con la
legislación preexistente, surgiría un complejo entramado de derechos reales
que someramente podría resumirse así: no conlleva la misma titularidad
sobre el terreno si el propietario original de la vivienda adquirió por
conducto de la Ley de Reforma Urbana y sus disposiciones posteriores, que
ya de por sí conllevan a un sistema heterogéneo de reconocimiento de
derechos reales, que por ser declarado ocupante legítimo o usufructuario
oneroso con derecho a transferir la propiedad a tenor de lo preceptuado en
los artículos 5, 6 y 7 de la Ley General de la Vivienda No. 48/1984 de 27 de
diciembre o más tarde por la disposiciones transitorias octava y novena, en
relación con la disposición transitoria séptima de la Ley General de la
Vivienda No. 65/1988 de 23 de diciembre o más recientemente por la
disposición transitoria primera del Decreto-Ley No. 233/2003 de 2 de julio.
En el primer caso, es decir en el de los adquirentes directos e inmediatos de
las leyes de Reforma Urbana, la propiedad de la vivienda acredita también
la del solar sobre el que se asienta25 (aunque en virtud de la normativa de la
década posterior, imbuida sin duda de otro espíritu, podría proceder el
usufructo permanente o el derecho perpetuo de superficie sobre él26).
En la inmensa mayoría de estos casos los derechos sobre el terreno no se
24 Estas dos cuerpos normativos ya fracturan el sistema unitario de reconocimiento de derechos
reales sobre una misma finca urbana, pues de su aplicación resulta que se puede ser propietario
de una vivienda, usufructuario gratuito del terreno propio o tributario y superficiario de su
terreno adicional.
25 Vid. Lo apuntado sobre el reconocimiento del derecho a la propiedad en la Resolución No.
RU-14 de 5 de mayo de 1971 y en el Acuerdo No. 2 de 28 de octubre de 1960 del CSRU según
el cual “Las viviendas que se encuentren construidas en parcelas de terreno por las cuales se
pagaba arrendamiento hasta el día 14 de octubre de 1960, son consideradas como inmuebles
urbanos…Por lo tanto, en los mencionados casos, se transmitirá a los ocupantes de las
viviendas la propiedad de las parcelas de terreno donde las mismas se encuentren edificadas”,
en Leyes y Disposiciones Legales …, cit., p. 66. También la indubitable cualidad de
propietarios de los adquirientes de solares yermos por la Ley de Reforma Urbana es recogida in
fine en el apartado Tercero del anteriormente citado Acuerdo No. 28 de 5 de diciembre de
1960, según el cual: “Los antiguos arrendatarios (nuevos propietarios) de los solares yermos,
continuaran abonando la misma cantidad que por el concepto de arrendamiento venían
pagando, pero como parte del precio aplazado de compraventa de dichos inmuebles y hasta
satisfacer el importe total de los mismos…”, Idem, p. 88. Del análisis de estas normas se hace
muy difícil sostener que la legislación revolucionaria no ha otorgado propiedad sobre el suelo
urbano, como algunos alegan.
26 Cfr. Apartado decimonoveno de la Resolución No. RU-14 de 5 de mayo de 1971. Vid.:
“Leyes y Disposiciones Legales …, cit., p. 303, en relación con los incisos a) y b) del Apartado
Cuarto de la Resolución No. 2/1991 de 14 de enero, del Presidente del Instituto Nacional de la
Vivienda, pues la mayoría de estos casos serían considerados ocupantes legítimos por las
posteriores leyes generales de la vivienda y por consiguiente susceptible de reconocerse sus
derechos a adquirir la propiedad sobre lo edificado y el derecho perpetuo de superficie sobre el
terreno en que se asienta.
Lic. Roberto C. SABORIT BELTRÁN
94
delimitaron documentalmente y quedó pendiente fijar sus medidas y
linderos, de hecho el documento que acredita la propiedad de los
adquirentes en virtud de la Ley de Reforma Urbana se caracteriza por su
parquedad al extremo de solo consignar la dirección de la vivienda y el
nombre del propietario, sin que se pueda considerar fehacientemente que el
formulario administrativo que debía mantenerse en los archivos estén libres
de errores, pues eran mayormente producto de las declaraciones juradas de
los titulares, los cuales podían conocer bien sus posesiones pero todos no
podían ser agrimensores ni peritos en la materia; pero sí es evidente que hay
que considerarlos propietarios de la parcela de terreno pues en ningún caso
se les puede aplicar las disposiciones posteriores sobre reconocimientos de
otros derechos reales en observancia del principio de irretroactividad de las
leyes, aunque sí parece lógico acudir a la mensura; además vale hacer la
observación de que la acción de deslinde para estos casos y para los
propietarios de fincas que no hayan sido afectadas por las leyes de Reforma
Urbana, nunca ha presentado problemas realizarlas ex artículo 177.1 del
En cuanto a los declarados ocupantes legítimos la titularidad de todo el
terreno corresponde en derecho perpetuo de superficie, previo pago de una
suma alzada en concepto de precio, a excepción de los casos recogidos en el
inciso i) del artículo 6 de la Ley No. 48/1984 de 27 de diciembre o
posteriormente en el mismo inciso de la disposición transitoria novena de la
Ley No. 65/1988 de 23 de diciembre, pues en estos supuestos existen
grupos de casos (Cfr. Resolución No. 18/1985 de 5 de diciembre, dictada
por el Presidente del Instituto Nacional de la Vivienda) a los que
corresponderá transferir la propiedad de la vivienda y en consecuencia
aplicar las normas que reconocen un terreno propio y otro adicional.
Por último, los adquirentes que obtuvieron su vivienda y les fue transferida,
o que en lo sucesivo les sea transferida en virtud de las disposiciones
relativas a la transferencia de la propiedad de ambas leyes generales de la
vivienda, solo pagan en concepto de derecho perpetuo de superficie el área
o superficie adicional de terreno (Cfr. artículo 11 de la Ley No. 48/1984
Ley General de la Vivienda, en relación con el Acuerdo Primero inciso ch)
del Acuerdo No. 1810 de CECM de fecha 25 de junio de 1985, concepto
que se desarrolla en el Apartado Quinto de la Resolución Conjunta del
Comité Estatal de Precios-Instituto Nacional de la Vivienda-Instituto de
Planificación Física de 1ro de julio de 1985), siendo superficiarios, en
concepto de usufructo gratuito, de todos los terrenos que tengan un área
total que no exceda de 200 metros cuadrados, sin que hasta el momento
quede claro en qué concepto se reconocen derechos sobre el espacio
propio de la vivienda cuando el área total de terreno excede ese cupo de
200 metros cuadrados.
De estas últimas normas se esperaba establecieran el régimen legal que
normara el disfrute del terreno de las viviendas reconocidas en propiedad en
La acción de deslinde en la legislación inmobiliaria urbana. Comentario crítico.
95
virtud del apartado tercero, en relación con el inciso b) del apartado
segundo de la Resolución No. 251/1982 de 29 de marzo, del Ministro de
Justicia. Pero ninguno de los supuestos recogidos en el Acuerdo No. 1810
de CECM de 25 de junio de 1985, ni su desarrollo en la Resolución
Conjunta del Comité Estatal de Precios-Instituto Nacional de la Vivienda-
Instituto de Planificación Física de 1ro de julio de 1985, resultó aplicable a
estos casos, pues a estas últimas normas interesa los casos de transferencia
de la propiedad, por lo que ante el vacío legislativo y la expedición a estos
propietarios de títulos omisos a semejanza de otros expedidos a los
adquirentes de la Reforma Urbana, en la práctica la determinación del
régimen jurídico del suelo en estos casos estuvo cubierto por un turbio telón
que se despeja en las reglas de la Resolución No. 2/1991 de 14 de enero,
dictada por el Presidente del Instituto Nacional de la Vivienda, de donde
colegimos que los que en virtud de la Resolución No. 251/1982 de 29 de
marzo, fueron declarados propietarios de las viviendas por haber construido
en terrenos de propiedad estatal, entregados por autoridad competente para
tal fin, quedan obligados al pago del derecho perpetuo de superficie (Cfr.
inciso c) apartado cuarto de la Resolución No. 2/1991 del 14 de enero,
dictada por el Presidente del Instituto Nacional de la Vivienda), no obstante
tener ya en su poder el documento que los declaró propietarios de la
vivienda, lo cual hace muy difícil la calificación casuística sin tener a mano
el expediente administrativo; en tanto que los que edificaron sus viviendas
en terrenos de procedencia ajena y se consideró legal su ocupación en virtud
de dicha normativa (Cfr. apartado tercero de la Resolución No. 251/1982)
se le aplicarán las normas de los ocupantes legítimos que también
reconocen la propiedad sobre lo edificado y el reconocimiento del derecho
perpetuo de superficie sobre el terreno (Cfr. disposición transitoria novena
inciso c) de la vigente Ley General de la Vivienda).
De este modo vemos cómo nos encontramos con un sistema complejo en el
que coinciden propietarios que adquirieron por cualquiera de los títulos
regulados en el abrogado Código Civil español, propietarios que adquirieron
por conducto de la Ley de Reforma Urbana y propietarios de viviendas
edificadas sobre solares que en dependencia de la forma de adquisición y de
quien adquirieran estaban obligados a pagar todo o parte del solar en
concepto de derecho perpetuo de superficie.
En cualquier caso el derecho perpetuo de superficie queda como la más
acabada creación legislativa en la etapa revolucionaria en cuanto a derechos
reales sobre fincas o solares urbanos y pudiera definirse como un derecho
de naturaleza real, en el que el Estado conserva la propiedad del suelo,
cediendo la facultad de goce27 del terreno a favor de particulares quienes
27 Posición que sostiene FERNÁNDEZ MARTÍNEZ, Marta, “Regímenes jurídicos del derecho de
superficie en Cuba”, en Temas …, cit., p.123, cuando refiere: “El Código Civil cubano lo
considera un derecho real y aunque su estructura no clasifica a los derechos reales, por la
sistemática que el propio código ofrece en su libro segundo, todo parece indicar que lo
considera un derecho real de goce”.
Lic. Roberto C. SABORIT BELTRÁN
96
adquieren la cualidad de superficiarios y, en consecuencia, el ius edificandi
o, en el caso de existir ya la construcción, el derecho a mantenerla, ya sea en
terrenos de propiedad estatal o de propietario desconocido.
4. La autoridad competente para conocer de la acción de deslinde
En el artículo 177.1 se dispone que haya o no acuerdo entre los colindantes,
“requiere la aprobación de la autoridad competente” y en el apartado
segundo que “la autoridad competente fija los límites a través del
correspondiente procedimiento”. Definir quién es la “autoridad
competente” quedó en manos del operador jurídico pues ningún texto
procesal regulaba taxativamente un procedimiento específico ni se definía
ningún órgano administrativo o funcionario competente.
Según algunos autores dicho “procedimiento no contencioso… podría ser
identificado en líneas generales con la llamada jurisdicción voluntaria o con
lo que en materia de inmuebles urbanos (LGV 1988) y rústicos (Decreto
Ley No. 125/1991) se ha llamado reconocimiento de derechos”28. Siguiendo
esa línea reflexiva, en uno de los comentarios a la Ley General de la
Vivienda se asimila el procedimiento de reclamaciones de derechos no
contencioso a la jurisdicción voluntaria29. Otro autor, en un texto anterior a
la promulgación del Decreto-Ley No. 125/1991 de 30 de enero, sobre el
Régimen de Posesión, Propiedad y Herencia de la Tierra y Bienes
Agropecuarios, interpretaba que “el procedimiento de deslinde es el de la
jurisdicción voluntaria cuando tiene por objeto fincas rústicas… De existir
contienda queda expedito el derecho a promover la cuestión en la vía
contenciosa…”30. Es decir que ya desde aquí encontramos que
doctrinalmente no es novedosa la idea de sustanciar la acción de deslinde
por medio de la jurisdicción voluntaria31.
En esta etapa al no estar habilitados los registros de la Propiedad y no
exigirse la inscripción en ellos32, lo usual era que la acción de deslinde se
practicara exclusivamente en casos de conflictos entre colindantes. Es solo a
partir del interés estatal de retomar las inscripciones registrales, para
coadyuvar al necesario ordenamiento urbanístico y prestarle seguridad al tráfico
inmobiliario, es que vemos las primeras pinceladas en el arduo camin o de
recuperar los muchos años perdidos en esta materia. En este contexto se
dictan las primeras normas especiales que inciden directamente en la
28 RIVERO VALDÉS, O. Temas…, cit., p.52.
29 DÁVALOS FERNÁNDEZ, Rodolfo, La Nueva Ley General de la Vivienda, Editorial ENPES,
Ciudad de La Habana, 1990, p. 329.
30 RAPA ÁLVAREZ, Vicente, Propiedad y otros derechos sobre bienes, ENPES, La Habana, 1990, p. 29.
31 Vid. infra 5.
32 Cfr. Apartado Décimo en relación con el Noveno de la Resolución No. RU-14 de 5 de mayo
de 1971 del MINJUS, según el cual cuando se interese la “transmisión, segregación,
refundición o descripción de obra” y el documento “que justifique el derecho de propiedad
sobre el inmueble objeto de operación” sea un “Título de Propiedad expedido por Reforma
Urbana”, no se acompañará la “Certificación expedida con fecha posterior al 14 de octubre de
1960, por el Registrador de la Propiedad”.
La acción de deslinde en la legislación inmobiliaria urbana. Comentario crítico.
97
materia33 y en particular, con la promulgación de la Resolución No. 620/2003
de 21 de octubre, dictada por el Presidente del Instituto Nacional de la
Vivienda, fueron las direcciones municipales de la vivienda quienes fijaron
y dirimieron litis sobre cuestiones de colindancias. Dicha Resolución daba
cabida tanto a la acción de deslinde contenciosa, como a la no contenciosa y
creemos que facultaba también para deslindar de oficio. Se disponía en su
apartado primero que en esa instancia se incluirían en todas las
“Resoluciones de reconocimiento de derechos sobre la propiedad y el
arrendamiento de viviendas, derecho perpetuo de superficie, derecho de
uso de azoteas, y derecho de usufructo… las medidas, linderos…” y en el
inciso c) de su apartado segundo otorgaba competencia a las Direcciones
Municipales de la Vivienda para “resolver los litigios que se presenten en
relación con las medidas y linderos…”
Amén de que con dichas disposiciones se administratizaba un asunto
muchas veces no contencioso y que en ocasiones fijar medidas y linderos no
representaba una real problemática, ni redundaba en el reconocimiento de
nuevos derechos (como en el caso de fijar colindancias en apartamentos de
edificios multifamiliares, donde fijarlas era sólo un requisito para su
inscripción en el Registro de la Propiedad), establecer como órgano
competente a una instancia administrativa no era descabellado. Al no existir
un adecuado tracto registral y consecuente desactualización en el proceso de
inscripción de los títulos domínicos en los registros de la propiedad y al
existir múltiples derechos reales susceptibles de reconocerse sobre fincas
urbanas y muy variada y rica la forma de adquisición de la propiedad o de
derechos reales sobre los solares, solo las direcciones municipales de la
vivienda, con la posibilidades de consultar sus archivos y expediente
básicos (contentivos de todos los formularios administrativos desde la Ley
de Reforma Urbana hasta acá), de realizar comprobaciones in situ y
cualquier otro tipo de diligencia por sí misma o por medio de auxilios
administrativos, estaban en condiciones de distinguir en presencia de qué
derechos reales se encontraba, reconocerlos de ser posible y fijar y delimitar
medidas y linderos, ya sea por deslinde o mensura.
Con la abrogación de la Resolución No. 620/2003 del Presidente del
Instituto Nacional de la Vivienda, por medio de la Disposición Especial
Segunda de la Resolución No. 50/2009 de 23 de febrero, del mismo
Presidente, dicha institución pretendía agilizar los trámites a la población y
extraer de la jurisdicción administrativa temas jurídicos que podrían
perfectamente no necesitar, por su propia naturaleza, autorización
administrativa previa. Con esta Resolución No. 50/2009 se diferencian,
atribuyendo competencias dispares, a la jurisdicción voluntaria del proceso
no contencioso y también del contencioso regulado en la Ley General de la
Vivienda de 1988. El artículo 3 de este “Procedimiento para el
33 Resolución No. 247/2003 del Ministro de Justicia, de 15 de septiembre, “Normas para la
Inscripción de los Inmuebles, Títulos y Derechos Reales en el Registro de la Propiedad” y
posteriormente las Instrucciones Nos. 1, 5 y 6 del 2003.
Lic. Roberto C. SABORIT BELTRÁN
98
Perfeccionamiento de los Títulos y su Inscripción en lo Registros de la
Propiedad”, dispone que las DMV “tramitan y resuelven mediante
resolución las reclamaciones de derechos relativas a medidas y linderos y
subsanaciones de descripción y tasación en los supuestos que: a) exista
terreno adicional sobre el que no se ha cumplido la obligación del pago del
derecho perpetuo de superficie y b) en caso de litis”. Es decir que esta
enumeración es excluyente, y por tanto salían de la competencia
administrativa todos los demás casos que no se tipificaran en dicho artículo
3. Luego, el último artículo de dicha Resolución No. 50/2009 dispone que:
“Los arquitectos de la comunidad y las Direcciones Municipales de la
Vivienda, en lo que les compete, emiten Dictámenes o Resoluciones, según
el caso para: 1.-determinar medidas y linderos a tenor de lo dispuesto en
los artículos 1, 2, y 3 de dicha la presente resolución; y 2.-rectificación o
ajuste de las medidas y linderos de los títulos de propiedad si: a) existen
errores en el título, con el propósito de hacer concordar la realidad física
con la reflejada en el título; y b) al reconocer una superficie adicional…”
Sin duda la factura del artículo es enrevesada por varios motivos. Pero de
manera general creemos que corresponde una interpretación de los
elementos respectivos, por la que a los arquitectos tocaría emitir dictámenes
para “determinar medidas y linderos a tenor de lo dispuesto en los artículos
1, 2, y 3 de la presente resolución” y a las DMV la “rectificación o ajuste
de las medidas y linderos de los títulos de propiedad…”. Esta interpretación
tendría la inconveniencia, criticable sólo al autor de la norma, de que al
facultarse a las direcciones municipales de la vivienda para rectificar o
ajustar las medidas y linderos se estaría excediendo las facultades de
competencia que se les atribuye por el artículo 3 del mismo texto y por tanto
lo correcto hubiera sido incluir estas facultades otorgadas por el artículo 15
en la redacción del artículo 3 que fija expresamente los casos que
corresponde conocer a las direcciones municipales de la vivienda.
Se desgaja de este análisis, el cual no está exento de polémica, que el
reconocimiento de medidas y linderos ya no es competencia exclusiva de
las instancias administrativas del Instituto Nacional de la Vivienda, lo que
genera una serie de cuestiones, máxime si expresamente se precisó por
medio del apartado tercero del Dictamen No. 1/2009 del Ministerio de
Justicia, que “procederá la autorización de actas de NOTORIEDAD,
para:…b) reconocer y fijar medidas y linderos…”(Cfr. Dictamen No.
1/2009 de la Dirección de Notarías y Registros Civiles, perteneciente al
Ministerio de Justicia, de 25 de marzo del 2009). Hay que tener presente
que las actas de notoriedad según el inciso e) del artículo 85 de la
Resolución No. 70/1992 de 9 de junio del Ministro de Justicia “Reglamento
de la Ley de Notarías Estatales”, “acreditan la comprobación o fijación de
hechos notorios sobre los cuales podrán ser fundados, declarados o
reconocidos derechos o se legitimen hechos, situaciones o circunstancias
personales o patrimoniales, con trascendencia jurídica”. Con todo lo
expuesto hasta aquí, examinar la procedencia del acta de notoriedad para
fijar medidas y linderos en todos los casos posibles que se han expuesto no
toleraría un análisis a fondo. Sin lugar a duda hay algún que otro de los
La acción de deslinde en la legislación inmobiliaria urbana. Comentario crítico.
99
supuestos presentados supra34, en los que podrían fijarse medidas y linderos
por medio de este documento notarial. Serían los menos de los casos y
sacrificando en grado sumo la seguridad jurídica, pues lo más dificultoso
para el Notario sería determinar si está o no en presencia de uno de esos
casos. También desde el punto de vista conceptual hay que precisar que la
misma norma en el inciso h) del mismo artículo 85 del Reglamento notarial,
distingue las actas de jurisdicción voluntaria de las de notoriedad y precisa
que las primeras “tienen por objeto hacer constar hechos o actos que han
producido o deban producir efectos jurídicos”, y que, a nuestro juicio, se
avienen mejor a algunos casos de los que se precisará fijar medidas y
linderos (v. gr. los propietarios del solar yermo adquirido en virtud de la
Resolución No. RU-14 de 5 de mayo de 1971, teniendo en cuenta que no se
precisó documentalmente y que se haya ocupado por sí física y
permanentemente los espacios a deslindar). Aunque mantenemos la tesis de
que esto imprimiría cierta inseguridad jurídica pues no es usual que todos
los extremos de estos casos puedan probarse documentalmente ante el
fedatario público sin el auxilio del expediente básico obrante en las
direcciones municipales de la vivienda.
5. El deslinde y la mensura y la jurisdicción voluntaria
Por el artículo 10 y por la disposición especial primera de la Ley No. 50 de las
Notarías Estatales, se traspasaron al notariado algunas de las funciones y
obligaciones que correspondían a la jurisdicción voluntaria regulada en el
Libro Quinto de la Ley de Procedimiento Civil, Administrativo, Laboral y
Económico. Aunque en relación con la jurisdicción voluntaria “El Notariado
siempre ha dedicado una especial atención a su estudio, pues histórica,
doctrinal e, incluso, en algunas ocasiones, legalmente (Vid. artículo 3 del
Reglamento Notarial español), la función notarial ha sido calificada como
‘jurisdicción voluntaria’...”35 lo cierto es que entre ambas existen analogías y
diferencias36 que en modo alguno las hace confundibles o indistinguibles.
En sede de la acción de deslinde importa que en la jurisdicción voluntaria
sólo se “finge la existencia de un proceso”37, y que le es consustancial notas
características: voluntariedad para las partes, ausencia de conflicto de
intereses, y asesoramiento de las partes38. Es decir, que las partes acuden a
la jurisdicción voluntaria previo acuerdo de voluntades para ser asesorados
por el juez o notario y que este con su presencia “reciba y sancione…la
34 Vid. supra 3.
35 GÓMEZ-FERRER SAPIÑA, Rafael, “Jurisdicción Voluntaria”, en Derecho Notarial, tomo II,
PÉREZ GALLARDO , Leonardo B. e Isidoro LORA-TAMAYO RODRÍGUEZ, (Coordinadores),
Editorial Félix Varela, La Habana 2007, p. 4.
36 Vid. CHINEA GUEVARA, Josefina, “Jurisdicción voluntaria y función notarial” en Derecho
Notarial… II, cit., pp. 54-55.
37 GUTIÉRREZ-ALVIZ y Faustino ARMARIO, Diccionario de Derecho Romano, Reus, Madrid;
cit. pos GÓMEZ-FERRER SAPIÑA, R., ob. cit., p. 6.
38 Vid.: GÓMEZ-FERRER SAPIÑA, R., “Jurisdicción…,” cit., p. 7.
Lic. Roberto C. SABORIT BELTRÁN
100
postura pasiva de las partes”39. Hasta aquí asimilar la acción de deslinde (tal
y cómo la entiende la doctrina y la recoge el artículo 177 del Código Civil)
y atribuirla a la jurisdicción voluntaria y más específicamente a la
competencia notarial no arrojaría contradicciones insalvables, pero no
sucede así visto desde la legislación especial y la realidad que esta implanta.
En primer término hay que recordar que, como ya apuntábamos, tuvimos
muchos años, sobre todo los de bonanza económica, edificando viviendas y
legalizándolas por uno u otro procedimiento, sin exigencia alguna para con
las inscripciones registrales, por lo que no obstante existir en la actualidad
una proyección e interés en retomar estas inscripciones, los avances en el
proceso de inscripción en los registros de la propiedad no está lo
suficientemente avanzado, así que el notario se enfrentará con documentos
domínicos de inmuebles que no tienen fijados medidas y linderos y que no
estarán acompañados de certificación del Registro de la Propiedad que
acredite la vía de obtención de la finca o solar yermo ni el derecho real que
se ostenta, por lo que el solicitante mediante un dictamen técnico del
Programa del Arquitecto de la comunidad probará el espacio que ocupa
físicamente pero no tiene cómo acreditar la titularidad sobre la finca, ni en
qué concepto la adquirió y ni si efectivamente la adquirió; y si algo queda
claro es que a la jurisdicción voluntaria se acude a obtener una declaración
y solemnización, y su objeto es enunciar el derecho, nunca restablecerlo40 y
menos reconocerlo en estos casos41, máxime si existe una entidad
administrativa con facultades y competencia para ello. Hay que acotar que
mayormente estos problemas se dan con titulares de edificaciones a los que
se les reconoció derechos sobre lo edificado y no se reconocieron derechos
sobre la franja de terreno o se delimitó con errores u omisiones dicha área.
En estos casos debió disponerse vía legislativa la improcedencia de que el
notario conociera dichos asuntos, pues sólo compete a la administración, en
representación del Estado, reconocer derechos sobre aquellos espacios sobre
los que los ocupantes no puedan acreditar tener derechos reales (Cfr.
artículos 126 al 129 de la Ley General de la Vivienda). De aquí se colige
que es insuficiente el ámbito de competencia otorgado a la administración
por el artículo 3 de la Resolución No. 50/2009, pues en la práctica las
limitaciones que en este aspecto enfrenta el notariado no fueron previstas
por el legislador. Es decir que no obstante sea sabido que en la actualidad la
mayoría de las solicitudes para ser reconocidas las medidas y linderos se
resolverán mediante la acción de deslinde clásica; la que se deriva del
39 GÓMEZ-FERRER SAPIÑA, R., “Jurisdicción…,” cit., p. 7. “…entre personas que
espontáneamente, voluntariamente, reclaman su interés y están de acuerdo de antemano…y sin
que de dicho resultado se derive un perjuicio para los derechos de terceras personas.”
40 Vid. CHINEA GUEVARA, J., “Jurisdicción voluntaria…,” cit., p. 46.
41 La doctrina patria ha dicho: “practicado en acto de jurisdicción voluntaria el deslinde del
inmueble, que sirve de precedente al acta que se pretende inscribir, no justifica a los efectos del
Registro, las diferencias mencionadas, ya que por una parte, los deslindes en esas condiciones
no dan ni quitan derechos, y por otra parte, dichas operaciones deben ajustarse al título y no
enmendarlo o rectificarlo…”, Vid. Resolución No. 587 de 23 de diciembre de 1919 en El
Derecho Hipotecario …, cit., p. 118.
La acción de deslinde en la legislación inmobiliaria urbana. Comentario crítico.
101
“…poder que el dueño tiene…(que) le permite deslindarla, amojonarla y
cerrarla…y también corresponde…a titulares de derechos reales limitados
sobre la cosa…”42, el notario tiene restringidas las posibilidades al punto
que podrá conocer casi exclusivamente los casos de propietarios de fincas y
eventualmente otros en los que la administración ya haya reconocido
derechos reales sobre una superficie con exacta precisión de su cabida y no
se hayan precisado fidedignamente sus medidas y linderos, las que después
de fijadas no podrán arrojar un área superior a la ya reconocida por la
administración. Otro problema inherente a la jurisdicción voluntaria es la
casi completa imposibilidad de conocer en el proceso de fijar medidas y
linderos, la posible existencia de litigios y posibles perjuicios a terceras
personas; porque en la práctica ni el juez de paz, ni el compareciente
interesado, tienen cómo compeler a todos los colindantes a acudir a
manifestar su parecer sobre el acuerdo que reclama el artículo 177.1 del
Código Civil; situación esta que se agrava cuando el proceso de deslinde es
“para establecer propiedad de un espacio sobre el que concurren potenciales
intereses pero sin título de dominio claro…”43. Además surge la cuestión
relativa a ¿cómo tendría que actuar el notario cubano en el caso de
presentarse un contradictor al proceso de deslinde tal y como se lo están
solicitando? Aunque la hipótesis no es de usual realización somos del
criterio que tendría que abstenerse de actuar, pues ¿podría el Notario
resolver coactivamente? Creemos que no, pues es sabido que la
jurisdicción voluntaria presupone una actividad jurídica meramente
preventiva o complementaria.
Sin duda tocará a los notarios un cúmulo importante de títulos domínicos
por actualizar, subsanar y corregir, y quedará por precisar en la práctica si la
mensura sería capaz de configurarse e interpretarse de tal modo que
pudieran estos fedatarios públicos delimitar predios por medio del acta de
notoriedad, cuestión sobre la cual mantenemos la opinión que ésta solo
puede ser competencia de las entidades administrativas adscriptas al
Instituto Nacional de la Vivienda. Como se ha dicho, el problema en este
último caso es que se le estaría concediendo al notario la posibilidad de
reconocer derechos sobre superficies que no se tendría forma de conocer
en qué concepto de titularidad correspondería reconocer, amén de que
no gozan de facultad para ello; y de que se repite la cuestión de la
incertidumbre que representa la manifestación de voluntad de los
titulares colindantes.
6. Notas sobre la normativa complementaria
No obstante se haya dicho que “El problema de la codificación de las
normas jurídico-administrativa es, en la actualidad, un tema que ha pasado a
42 ALBALADEJO, M., Derecho…, III, cit., p. 371.
43 RIVERO VALDÉS, O., Temas…, cit., p. 51.
Lic. Roberto C. SABORIT BELTRÁN
102
segundo plano, y que para muchos carece de toda fuerza…”44, vemos que la
dispersión legislativa y la ausencia casi total de sistematización continúan
siendo los grandes males del Derecho inmobiliario cubano. Es sin duda el
carácter mixto de las normas jurídicas inmobiliarias, el que conspira contra
la idea de permanencia que se le atribuye a los códigos, pues es sabido que
las normas administrativas se resisten a la codificación por su movilidad,
multiplicidad y falta de orden45.
No obstante la dispersión aludida, ha queda claro que la legislación
revolucionaria sí reconoció derechos de propiedad sobre el suelo urbano,
aunque hoy tanto el suelo urbano como el rural se conceden en títulos
distintos a la propiedad por la función social que cumple en dicha
legislación revolucionaria, además de que “El uso del suelo a los efectos
urbanísticos, no tiene idéntica connotación que para el Derecho Civil…”46,
pero lo cierto es que el operador jurídico se encuentra con una variedad de
figuras que complejizan en grado sumo el asunto. Se critica que se puede
ser propietario de la vivienda, usufructuario gratuito del terreno tributario o
“propio” de la vivienda y titular del derecho perpetuo de superficie del
terreno adicional del cual el Estado es el nudo propietario, lo cual va contra
toda lógica de lo que en la gran mayoría de los casos se trata de una unidad
física inmobiliaria.
Digno de señalar es el hecho de que se haya dispuesto la existencia de un
terreno “propio” de la vivienda, pues se rompe así con cualquier concepción
doctrinal o lógico-practica relativa a derechos reales. Debe recordarse que el
concepto “propio” tiene una fuerte carga subjetiva, es decir, él indica la
relación de subordinación, la posibilidad de apropiación que tiene una cosa
u objeto a favor y por un sujeto. Ese debe ser el motivo que indujo a
muchos operadores a interpretar (Cfr. Acuerdo Primero, inciso ch) del
Acuerdo No. 1810 de CECM de fecha 25 de junio de 1985 y apartado
quinto, segundo párrafo de la Resolución Conjunta CEP-INV-IPF de 1ro de
julio de 1985) que este terreno “propio” pertenecía en propiedad a la
persona natural, al propietario de la vivienda edificada; extremo este que
quedó aclarado por medio de la Circular No. 1 de 11 de marzo del 2009 del
director jurídico del Instituto Nacional de la Vivienda, cuando dispuso que
“No constituye propiedad personal los terrenos tributarios de las viviendas
que se han adquirido por asignación o por reconocimiento de derecho al
amparo de nuestras legislaciones revolucionarias, o edificadas en terrenos
44 MATILLA CORREA, Andry, “Comentarios sobre las fuentes del Derecho Administrativo
cubano (Excepto el Reglamento)”, en Temas de Derecho Administrativo cubano, tomo I,
Editorial Félix Varela, La Habana, 2006, p. 209.
45 Vid. GARCINI GUERRA, Héctor, Derecho Administrativo, Editorial Pueblo y Educación, La
Habana, 1981, p. 80 y 81. El autor recoge tanto los criterios que niegan la posibilidad de
codificar el Derecho Administrativo como los que la admiten; ver además para ampliar dichos
criterios y encontrar otros a: MATILLA CORREA, A., “Comentarios sobre…, cit., pp. 209-219; y
a Enrique BARROS BOURIE, “Codificación civil y administrativa”, en El futuro de la
codificación en Francia y en América Latina, Editorial Sénat, Paris, 2004, p. 313.
46 CABANES ESPINO, Iris, “El ejercicio del derecho de propiedad sobre el suelo urbano. Su
sentido social”, en Revista Cubana de Derecho, No. 32, julio-diciembre 2008, p. 42.
La acción de deslinde en la legislación inmobiliaria urbana. Comentario crítico.
103
otorgados por el Estado para la construcción por esfuerzo propio…”
cuando se habla de propio no se trata de propiedad personal, es propio de la
vivienda o tributario de la vivienda (Cfr. Circular No. 1/2009 de 11 de
marzo de 2009, del director jurídico del Instituto Nacional de la Vivienda:
Aclaraciones sobre aplicación y alcance de lo dispuesto en el artículo 23 de
la LGV y el apartado quinto de la Resolución Conjunta INV-CEP-IPF, de
1ro de julio de 1985). Claro que bajo el patrocinio de esta norma es
inadmisible entender que en el período revolucionario no se ha otorgado
derecho de propiedad sobre el suelo, esta misma exposición ha sido
categórica supra al analizar las normas precedentes en su complejidad.
Además, debemos agregar que una crítica consecuente de dicha Circular
trae a colación otro problema de competencia o más bien de eficacia de la
interpretación auténtica que ella conlleva: dicha Circular argumenta, en lo
que sería su exposición de motivos, que la Resolución Conjunta CEP-INV-
IPF de 1ro de julio de 1985 “mantiene diversidad de enfoques que
requieren aclararse”, por lo que al dictar el Instituto Nacional de la
Vivienda dicha Circular No. 1 de 11 de marzo del 2009, no se podría
hablar estrictamente de una interpretación auténtica, pues con ella se
quiebra un principio lógico: las facultades interpretativas derivadas de
una resolución conjunta, corresponderían a todos los que la dictaron.
Otra arista de la crítica constituyen los casos de viviendas individuales que
ocupen una superficie que, sumada al área construida de la vivienda, haga
un total de hasta 200 metros cuadrados (Cfr. inciso ch), apartado primero
del Acuerdo No. 1810, adoptado por el CECM el 25 de junio de 1985).
Según dicha norma (Cfr. segundo párrafo de aludido inciso ch)) estos
terrenos con un total de hasta 200 metros cuadrados “se consideraran
dentro del precio señalado en los incisos precedentes de este artículo, como
parte del terreno propio de la vivienda”. Los artículos precedentes tratan
sobre la transferencia de la propiedad y en consecuencia se excluyen los
casos de usufructuarios onerosos y de ocupantes legítimos. Por lo que el
precio de dicho terreno, que se debe considerar propio, la norma dispone
que se considere dentro del precio de transferencia de la vivienda que se va
a adquirir en propiedad, ¿entonces no sería un contrasentido disponer que se
considere este terreno como propio de la vivienda y no de la persona
natural, cuando la norma está disponiendo que su pago está incluido en el
precio que esta persona natural con calidad de transferente deberá abonar
por la propiedad de dicha vivienda? La normativa reglamentaria posterior
despeja la duda pero reaviva y aumenta el cuestionamiento al disponer que
se considere como usufructo gratuito el derecho perpetuo de superficie de
todos los terrenos que tengan un área total menor de 200 metros cuadrados
(Cfr. último párrafo del apartado quinto de la Resolución Conjunta CEP-
INV-IPF de 1ro de julio de 1985), o sea que la norma de mayor rango
dispone ex lege que el precio de estos terrenos estén incluidos dentro del
precio de transferencia, mientras que su norma complementaria le destina el
carácter de usufructo gratuito, lo cual rompe con la lógica de este tipo de
usufructo, cuya naturaleza de gratuito es violentado al estar incluido un
precio por él dentro de la transferencia.
Lic. Roberto C. SABORIT BELTRÁN
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Similar situación acontece cuando el terreno es mayor del cupo de 200
metros cuadrados analizado anteriormente. La misma normativa dispone
que se cobre el derecho perpetuo de superficie sobre el terreno adicional a la
norma que establece para el terreno propio o tributario y que dicho terreno
propio o tributario se considerará dentro del precio de transferencia, sin
hacer, como ya se dijo, pronunciamiento sobre el concepto en que se poseía
este porción de terreno, lo cual propicia que hoy se exponga la teoría de que
dicho terreno es “propio de la vivienda”. Este análisis exegético de la
normativa es punto esencial a tener en cuenta en la crítica al nuevo enfoque
relativo al sentido que se le pretende imponer al área de terreno propio o
tributario. Constituyen sin duda contradicciones que se podrían calificar de
antinomia flagrante, máxime si se mantienen y reafirman en la Circular No.
1/2009 de 11 de marzo, emitida por la Dirección Jurídica del Instituto
Nacional de la Vivienda.
Otra cuestión relacionada que generó y aún genera debates es el relativo al
límite de superficie total de terreno susceptible de reconocerse. Un análisis
superficial determinó que dicho límite era de 250 metros cuadrados que se
estipula como límite al terreno propio o tributario, lo cual sería un
contrasentido pues entonces ¿con qué objetivo se había regulado el cálculo
de área adicional? Sobre dicho límite nada se dispuso hasta el año 2002 con
la Resolución Conjunta No. 1 del 1ro de abril de ese año, de los Ministerios
de la Agricultura, de la Industria Azucarera y los Institutos de Planificación
Física y Nacional de la Vivienda. Allí se dispuso constituir un grupo de
trabajo para el ordenamiento y control de los terrenos mayores de 800
metros cuadrados ya estén ubicados en área rural como urbana. Dicha
norma responde más a los efectos agrarios que al Derecho inmobiliario
urbano pero en ella se dispone que los terrenos en área urbana con una
cabida de entre 800 y hasta 2500 metros cuadrados en que se deniegue la
solicitud de usufructo con fines agropecuarios, pasarán a ser controlados por
el Instituto de Planificación Física (Cfr. apartado decimotercero de dicho
cuerpo legal). De donde se colige que en los casos de reconocimientos de
derechos sobre terrenos con una cabida mayor de 800 metros cuadrados
habría que consultar el parecer de planificación física y que el límite cierto
para el reconocimiento de derechos en zonas urbanas o urbanizables se
encuentra en 2500 metros cuadrados. No obstante, la normativa posterior
introdujo la obligación de inscribir a partir del 1ro de enero del 2004 en las
oficinas municipales del Registro de Tenencia de la Tierra del Ministerio de
la Agricultura todas las tierras con extensión superior a 800 metros
cuadrados que posean personas jurídicas o naturales, lo cual podía pensarse
que introdujo una antinomia pero no, pues habría que atenerse a la noción
tierra tal y como la conceptualiza el Decreto-Ley No. 125/1991 de 30 de
enero, o el Reglamento para el funcionamiento del Registro de la Tenencia
de la Tierra, contenido en la Resolución No. 288/1990 de 15 de mayo (Cfr.
artículo 1 inciso a), aunque este último no guarde muy exacta fidelidad con
La acción de deslinde en la legislación inmobiliaria urbana. Comentario crítico.
105
respecto al Decreto-Ley No. 125/1991, ni con su reverso en el artículo 23 de
la vigente Ley General de la Vivienda47.
Queda además sin resolver vía legislativa el tema del área tributaria de los
edificios multifamiliares y algunos extremos casuísticos de sobra conocidos
en la materia, entiéndase: casos de encuentros y sobreposiciones de
superficies tributarias o propias de edificios multifamiliares, régimen al que
se someten las construcciones comunes o no ubicadas dentro de dichas
superficies tributarias o propias de la edificación, etc. Cabe agregar que
desde una perspectiva lógica en estos casos de edificios multifamiliares
también cabría hablarse de que existe un terreno “propio”, pero no del
edificio, sino de la comunidad de cotitularidades, fundado en la cualidad de
convergencia de multititularidades que lleva aparejado comunidad de
intereses sobre las áreas y elementos comunes.
Por último, vemos que las normas relativas a servidumbres que recoge el
Código Civil han sido ampliamente superadas por la realidad y no tienen
una real conexión con las normas administrativas especiales. La especial
referencia a las servidumbres viene dada por su probada capacidad
generadora de litis y, en el menor de los casos, por la necesidad de ser
exhaustivos al momento de reconocer derechos sobre las fincas, gravando
de ser preciso dichos derechos con las servidumbres que procedan.
7. Conclusiones
Hasta el momento han sido sobrios los intentos teóricos nacionales por definir
y precisar los extremos que doctrinal y jurisprudencialmente se relacionan e
inciden en la acción de deslinde, a saber: la correcta determinación y de
cuándo se está ante una acción de deslinde y cuándo ante una acción
reivindicatoria, si la naturaleza de la acción de deslinde es declarativa o
constitutiva, tampoco se ha profundizado sobre si es una facultad o una acción
protectora del dominio. En fin, que en relación con el deslinde siguen
quedando variados temas en los que se debería profundizar tanto por los
teóricos como por el legislador sin que se encuentren trabajos que abunden
sobre estos temas ni intenciones inmediatas por resolverlos vía legislativa. Sí
queda claro que resulta imposible abordarlo sin pasar por el tamiz de los
derechos reales, su reconocimiento, su sistema de creación, etcétera.
De lo expuesto encontramos en primer lugar que la figura recogida para la
acción de deslinde en el Código Civil cubano no está atemperada a la realidad
y ni siguiera recoge expresamente la variedad de derechos reales presentes en
la legislación especial. Tampoco recoge la variedad de figuras o supuestos
que reconoce la doctrina ni otros de nueva asimilación sobre la base del
desarrollo socioeconómico. Existe u na descone xión entre la no rmat iva
47 Vid. Para abundar sobre el tema el trabajo del autor de este artículo “Distinción entre finca
urbana y rural”, Tesis con la que opta al grado científico de Master en Derecho Agrario,
Facultad de Derecho, Universidad de La Habana, 2011.
Lic. Roberto C. SABORIT BELTRÁN
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civil y la administrativa con carácter especial, el mismo artículo 177 se
torna inoperante en relación con la normativa especial. Esta figura del
Código es complementada con una extensa y prolífica legislación que la
supera y desborda con creces, y que, como hemos señalado, es
contradictoria en algunos supuestos, además de no ser atinada en cuanto al
uso de criterios lógicos y doctrinales y en ocasiones su promulgación no
cumple con los requisitos para ser considerada una interpretación auténtica.
Vemos como dicha legislación sigue proliferando y dispersándose, en la
mayoría de los casos sin guardar unicidad de criterios y conspirando contra
la seguridad jurídica48.
En relación con la actuación del notario en esta materia recalcamos el
problema que constituye la gran cantidad de fincas urbanas que, desde que
fueron edificadas, nunca han sido deslindadas o mensuradas y que por la
dinámica del tráfico jurídico el documento de titularidad actual ya no es el
de origen, con el que se estaría en mejores condiciones de aclarar en qué
concepto corresponde adquirir la franja de terreno en que se asienta la
vivienda y si corresponde reconocer los espacios adicionales a esta que se
usan de forma pacífica y continuada. Amén de que hemos repetido nuestro
criterio de que en estos casos corresponde a las direcciones municipales de
la vivienda conocer el asunto en virtud de que están facultadas para
reconocer derechos reales sobre estos terrenos.
Preocupa sobremanera a los operadores de estos asuntos la debida
correspondencia de los derechos que se están inscribiendo con la realidad
física que solo el catastro es capaz de mostrar. En relación con las fincas
urbanas no hay un disposición similar a la adoptada para las rústicas según
la cual para inscribir estas últimas “el tenedor deberá presentar un Certifico
(sic) Catastral actualizado” (Cfr. Acuerdo del Comité Ejecutivo del Consejo
de Ministros de 20 de mayo del 2003)
De estas conclusiones pudiera extraerse un sumun relativo a las
características de la acción de deslinde que podría consignarse brevemente
en que: puede ser ejercitada por todos los titulares de derechos reales
reconocidos en la legislación patria; tiene por contenido tanto delimitar
físicamente hasta donde llegan las facultades de los titulares, como
reconocer derechos reales sobre los espacios edificados o anexos a estos y;
es ejercitable en casos de fincas urbanas, tanto ante las direcciones
municipales de la vivienda, siempre que haya litis o necesidad mensurar;
como ante notario en los demás casos.
No existe la menor duda de que el notario, como representante de los
intereses públicos y estatales, está en inigualable posición para, en un
momento cercano, tornarse en la única autoridad facultada para conocer de
48 Para ampliar la crítica a la legislación civil en esta materia vid. RODRÍGUEZ SAIF, María J.,
“Las relaciones de vecindad en el Derecho Civil cubano”, en Anuario del Centro de
Investigaciones Jurídicas, 2003, p. 124.
La acción de deslinde en la legislación inmobiliaria urbana. Comentario crítico.
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estos asuntos cuando no comporten litigios. Estará más cercano ese día en la
medida en que se consoliden los registros de la propiedad y el proceso de
recuperación del tracto registral cierre la anterior etapa de desarreglo para
los derechos reales y su publicidad.
Con la somera panorámica expuesta, a ratos desbordante, otras veces omisa
e inconexa, se ha pretendido presentar en toda su complejidad por donde
anda la acción de deslinde tal y como la configura la legislación vigente. Sin
duda este es un tema preterido por muchos, sospechamos que por caer en
esa zona inabordable y áspera que es la legislación inmobiliaria, pero por lo
mismo necesitada de estudios muchos más exhaustivos. La complejidad del
asunto, tal y como fue expuesta, pretendemos sea envite y preludio de
trabajos futuros sobre el tema.
