¿Usucapión en la vivienda?
| Author | Dr. Rodolfo Dávalos Fernández |
| Position | Director Jurídico del Instituto Nacional de la Vivienda. |
| Pages | 79-90 |
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En el Derecho moderno la usucapión ha dejado de ser un modo activo para la adquisición de la propiedad y ha perdido la importancia y utilidad que tuvo en el Derecho romano. Es obvio que la causa de esta decadencia de la importancia de la usucapión radica en la existencia de otros medios de protección de la propiedad más enérgicos y eficaces.
Sin embargo, la promulgación aún reciente del nuevo Código Civil cubano y sobre todo la reducción considerable del término que le es propia, o sea, del tiempo para que el poseedor de buena fe se convierta en propietario, ha motivado cierta "fiebre usucapitoria" (con licencia del término) y son ya unos cuantos los que han pretendido de los órganos jurisdiccionales el derecho a la propiedad de la vivienda, invocando el instituto de la usucapión.
Ya en fecha próxima a la promulgación del Código, el Presidente de la Sociedad Científica de Derecho Civil y miembro de la Comisión que tuvo a su cargo la elaboración del Código Dr. Raúl Gómez Treto, se encargó con precisión matemática de llamar la atención sobre los requisitos necesarios para que pueda darse esta forma de adquisición de la propiedad, en un ameno "minicomentario" que llamó "Usucapión no es Usurpación", publicado en el boletín de la Unión de Juristas.
Todavía, a tres años de la promulgación del Código, se suceden los debates "forales" o "académicos" sobre las posibilidades de aplicación de la "usucapió" en el quehacer jurídico diario sobre el hecho de adquirir la propiedad.
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Una reciente sesión de la Sociedad Científica de Derecho Civil casi se dedicó exclusivamente al tema.
Por ello, he considerado el tópico oportuno y actual, sobre todo si lo vinculamos a la adquisición de la vivienda, que constituye sin duda alguna el bien más preciado de los que pueden ser objeto de propiedad personal en nuestro país.
Por su extensión, el presente trabajo no pretende abarcar todas las posibilidades que el tema puede ofrecer, sino que sólo persigue insistir con nuevos énfasis y renovado empeño que "Usucapión no es usurpación"...
La usucapión es la adquisición de la propiedad de un bien por la posesión continuada durante el tiempo y con los requisitos definidos en la Ley.
El concepto dado nos llega desde el Derecho romano, por Modestino, uno de los 5 grandes jurisconsultos cuyos criterios dieron vida a la famosa "Ley de Citas" o "Tribunal de los Muertos", quien afirmó: Usucapio est adiectio domini per continuationem possessionis temporis lege definiti.1
Como se ve al concepto romano sólo hemos Incorporado la precisión de la 'exigencia de requisitos, ya que según nuestro Derecho Civil vigente no basta solamente la posesión y el transcurso del tiempo, sino que, además, debe darse la concurrencia de otros requisitos preestablecidos. De esta forma nuestro Código recoge una de las dos clases de Usucapión que ha conocido la historia de esta institución, la ordinaria: que exige término y requisitos, dejando a un lado la usucapión extraordinaria o praescriptio longisimi temporis establecida por Justiniano en los últimos tiempos del Imperio romano, y que concedía la propiedad por la posesión durante más de treinta años cuando el poseedor carecía de título o buena fe.
El ya derogado Código Civil español, vigente en Cuba durante casi un siglo, inspirado en el Derecho romano, recogió ambas clases o modalidades de la usucapión: la ordinaria, que se caracteriza por la presencia de justo título y buena fe en el poseedor, y la extraordinaria, sin requisitos, ya que suple la presencia de éstos con la exigencia de un plazo más largo.
Por su parte, el artículo 184.1 del vigente Código Civil cubano es claro en la concepción de la Usucapión ordinaria cuando establece: "El que sin ser propietario de un bien lo posee a título de dueño, adquiere la propiedad por el transcurso del tiempo, cuando concurren los requisitos establecidos en la Ley".
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Como se ve, la posesión y el transcurso del tiempo por sí solos no son suficientes, sino que deben darse, además, los requisitos establecidos.
¿Y cuáles son los requisitos que exige la Usucapión?
Para los romanistas, la Usucapió descansa en los siguientes requisitos:
- res habilis (cosa posible de ser adquirida por usucapión)
- titulus (causa justificada de la posesión)
- fide (buena fe)
- possessio
- tempus
La doctrina española (De Diego, Sánchez Román y otros) clasificó los requisitos de usucapión en reales, personales y formales, y si analizamos su contenido, comprobamos que no son más que los mismos requisitos del Derecho romano a los que añadieron la capacidad de los sujetos, que es en definitiva, un requisito para cualquier otra relación jurídica de trasmisión de la propiedad y no sólo para la usucapión, por lo que no hay aporte significativo en ese sentido. Veamos:
(Figura en Documento Pdf)
Nuestro Código reproduce la presencia de los requisitos pre-establecidos desde el Derecho romano, al exigir.
- la aptitud de las cosas (artículos 185 y 186);
- la buena fe del poseedor (artículos 186 y 187);
- el justo título o causa legítima de la posesión en concepto de dueño (artículo 186);
- la posesión; en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida (artículo 185);
- el término; de cinco años para los bienes inmuebles y tres para los muebles (artículos 186 y 187, respectivamente).
Analicemos brevemente el contenido de cada uno de estos requisitos.
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La usucapión no es un modo de adquirir la propiedad que pueda aplicarse a cualquier clase de bienes, sino sólo a aquellos que sean susceptibles de ser poseídos.
Ahora bien, no todas las cosas que pueden ser poseídas pueden ser adquiridas por usucapión. El Código Civil señala claramente algunos bienes sobre los cuales no puede darse la usucapión, son ellos:
No es posible adquirir por usucapión los bienes del Estado. Así lo dispone el artículo 185.1 del Código Civil: "En ningún caso pueden adquirirse por usucapión los bienes de propiedad estatal".
La usucapión requiere como contrapartida la prescripción de la acción del propietario. Como se sabe, no prescriben las acciones del Estado para reivindicar sus bienes (artículo 124, inciso a), del Código Civil), por ello, es obvio que si no hay prescripción extintiva de la acción del propietario (el Estado) no puede darse la usucapión.
En nuestro ordenamiento jurídico se excluye expresamente la posibilidad de adquirir a través de la usucapión la propiedad del las fincas rústicas. Así lo dispone el Código Civil cuando luego establece las reglas para los predios urbanos, precisa en el artículo 186.2: "La propiedad de los bienes inmuebles rústicos no puede adquirirse por usucapión".
Especial significación cobran en este sentido las reglas para la distinción entre solar yermo urbano y fincas rústicas, aspecto regulado en el artículo 23 de la Ley General de la Vivienda; ya que en el primer caso sí podrá darse la usucapión mientras que en el segundo no.
"Los bienes poseídos por medios delictuosos tampoco pueden adquirirse por usucapión por los autores o cómplices del delito" (artículo 186.2 del Código Civil).
Como se ve, la regla sólo alcanza a los autores y cómplices, por lo que la aptitud de esta clase de bienes para ser adquiridos por la usucapión, es relativa, o sea, la imposibilidad no es absoluta, Page 83 ya que está en relación directa al sujeto, y si éste es autor o cómplice de delito del cual resultó la posesión de los bienes,' pues no podrá adquirirlos por usucapión. Esto resulta obvio ya que en ese caso no se dan dos de los requisitos de la usucapión, que son el justo título y la buena fe, puesto que un delito nunca podrá invocarse como título adquisitivo y menos aún puede hacerlo quien resulta su autor o cómplice.
No obstante, el precepto no es innecesario, aunque tal vez pudo redactarse en sentido positivo, o sea, que la adquisición de los bienes por medios delictuosos no afecta a terceros que los hubieren adquirido de buena fe (ignorando su procedencia ilícita) mediante título idóneo.
Se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo invalide y cree que la persona de quien recibió la cosa era dueña de ella y podía trasmitir su dominio.2
Se trata, por tanto, de alguien que tiene la convicción de que es propietario, de ahí que no sólo sea necesario de que ignore los vicios del acto jurídico que supuestamente considera le trasmitió el dominio, sino, además, considere que ese acto (título) es suficiente o idóneo para ello; es decir, no puede aludir buena fe quien conoce sobradamente la ineficacia de la transferencia de la propiedad por razón del medio empleado. * La buena fe, además debe prevalecer en el poseedor durante todo el término exigido para la usucapión, o sea, se pierde el derecho a la usucapión desde que se conoce la existencia del vicio que acompaña al título. No basta, por tanto, que exista buena fe al momento del acto jurídico, sino, además, debe mantenerse durante todo el término de la posesión. En ello radica precisamente la posesión en concepto de dueño, que el poseedor así lo cree.
Se adquiere por usucapión porque se posee a título de dueño, y se posee a titulo de dueño porque ha mediado una causa suficiente para otorgar ese concepto, para trasmitir la propiedad.
Por supuesto que esa causa legítima va a resultar sólo eficaz para justificar la posesión en concepto de dueño y poder integrar así la usucapión, y no para trasmitir por sí misma, ya que en ese caso se adquiere la propiedad por otro modo o forma de adquirir y no por usucapión.
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Se trata, por tanto, de un título que si bien es, o pudo ser, suficiente para trasmitir la propiedad, adolece de un defecto o vicio, por lo que es sustituido, precisamente, por el hecho de la posesión durante el término previsto en la Ley, en la creencia que se era propietario.]
Es por ello que causa legítima de la posesión o justo título no es cualquier documento o acto jurídico, sino que para ello debe reunir, como ha señalado la doctrina y la jurisprudencia española3 los requisitos de: justo, verdadero, válido y probado.
Justo título es el que legalmente basta para transferir el dominio. Ha de tratarse, por tanto, de un acto o negoció jurídico que por la calificación legal que le corresponda, sea de aquellos que pueden transferir la propiedad, es decir, ha de ser un título traslativo de dominio, como el contrato de compraventa o el de donación, y no podrá serlo el de arrendamiento o el de comodato. Ha de ser verdadero, o sea, ha de tener existencia real. Ello quiere decir que el acto o negocio jurídico no puede ser simulado o putativo, que son aquellos que las partes crean sólo en apariencia o en los que ha mediado error acerca del hecho mismo de la existencia del título, respectivamente.
Pero no basta con que el título tenga existencia real, sino que, además, debe ser válido. Por supuesto que esta validez no podrá ser absoluta, ya que si el título tiene plena eficacia, será suficiente para trasmitir el dominio y no habrá que recurrir a la usucapión. Se trata, por tanto, de una validez relativa, va que al no resultar plenamente válido y no gozar de la eficacia requerida, sólo ha de servir como causa legítima de la posesión, puesto que el poseedor está en la creencia de que es dueño v viene así el transcurso del tiempo a convalidar, o mejor dicho, a suplir las deficiencias del título y otorgar el pleno dominio a quien ha poseído durante un término (previamente establecido] en la creencia absoluta de que era dueño.
Este problema de la validez o Invalidez del título plantea la siguiente Interrogante: ¿Cuál es el título válido a los efectos de la usucapión?
Es evidente que no puede ser el absolutamente válido, por las razones ya apuntadas, pero tampoco podrá serlo el absolutamente nulo. Recuérdese que "el acto jurídico nulo no puede ser convalidado y es impugnable en todo momento por parte interesada o por el fiscal", según dispone el artículo 68.1 del Código Civil. Esto quiere decir que los perjudicados por el acto plenamente nulo tienen acción para impugnarlo, lo que priva a este de su condición de justo, verdadero y válido, necesarios presupuestos para la condición de causa legítima de la posesión. Por otra parte. resulta claro que la posibilidad de impugnar el acto Page 85 jurídico nulo en cualquier momento significa la imprescriptibilidad de la acción, por lo que a falta de prescripción extintiva no puede haber la adquisitiva o usucapión.
Por consiguiente, el título válido, apto para la usucapión, no es el absolutamente válido, pero tampoco lo es el absolutamente nulo, sino el meramente anulable.4 /
En este sentido son ilustrativas las sentencias del Tribunal Supremo español de 4 de enero de 1965 y 6 de junio de 1969 que reiteran que para la prescripción ordinaria (usucapión) no sirve un título nulo, sino el meramente anulable.5
Merece recordar que según el artículo 69 de nuestro Código Civil, "son anulables los actos jurídicos en los que la manifestación de voluntad está viciada por error, fraude o amenaza".
En estos casos, si la parte interesada con acción para impugnar el acto y en consecuencia, lograr la anulación del título, deja transcurrir el término establecido para ello en el propio Código (artículos 114 y siguientes) habrá prescripción extintiva de la acción y quedará la vía expedita para que el poseedor de buena fe, que ignoraba los vicios de anulabilidad del título, pueda invocar la usucapión como modo de adquisición de la propiedad en sustitución del título que hasta ese momento él consideraba suficiente.
Por último, la existencia del título debe probarse, no se presume nunca, excepto en los bienes muebles donde la posesión equivale al título y por lo tanto se parte de una presunción iuris tantun de que el bien es propiedad del poseedor, salvo prueba en contrario. I
Ya hemos visto, al analizar los requisitos de buena fe y justo título, que la posesión que requiere la usucapión no es una posesión cualquiera, o sea, no basta sólo con poseer la cosa sino que hay que hacerlo en concepto de dueño, no sirve pues para usucapir la posesión del arrendatario, comodatario, depositario, etc.
A este requisito, consecuencia de la causa legítima en la posesión o justo título, debemos sumar los propios que para la posesión en sí exige el Código, como son: que la posesión sea pública, o sea, evidente, conocida, no puede ser oculta o clandestina, recuérdese que debe tratarse del goce, disfrute y aprovechamiento de un bien en la misma forma que corresponde al propietario.
Además, debe tratarse de una posesión pacífica, no obtenida y continuada, no interrumpida durante todo el tiempo que la Ley requiere para la usucapión.
Estos requisitos, que datan desde el Derecho romano y recogió el Derecho español: posesión quieta, pacífica y no interrumpida Page 86 son retomados en el artículo 186 del vigente Código Civil cuando dispone: "No es eficaz para adquirir la propiedad, la posesión meramente tolerada por el dueño u obtenida clandestinamente o sin reconocimiento del poseedor legítimo o con violencia".
El término o lapsus es consustancial a la usucapión. No hay usucapión instantánea, sino que es necesario poseer como si se fuera dueño, en virtud de una causa legítima y (por último) durante un término (que previamente esté fijado por Ley). I El Código Civil exige como término o plazo para la usucapión el de tres años para los bienes muebles y cinco años para los inmuebles. )
En ambos casos, además del término, se exige la buena fe, y para los inmuebles el justo título, que, como es lógico, no resulta necesario para los muebles ya que en estos la posesión equivale al título.
Es significativa la reducción en el término de la usucapión para los bienes inmuebles, que se produce en virtud del nuevo Código Civil.
El Código Civil español exigía igualmente tres años para los muebles con buena fe, y seis años sin necesidad de condición alguna. Para los inmuebles, diez años entre presentes y veinte entre ausentes, en ambos casos con buena fe y justo título. Así como treinta años sin necesidad de estos requisitos (praescriptio longisimi tempori).
Como se ve en el nuevo Código Civil cubano con respecto a la usucapión, no tiene en cuenta la distinción entre ausentes y presentes, reduce a cinco años el tiempo requerido y elimina o no regula la usucapión extraordinaria.
Es importante tener presente la manera de computar el plazo para la usucapión, ya que la posesión debe ser ininterrumpida durante todo el término exigido. La posesión se tiene por interrumpida cuando por cualquier causa se cesa en ella por más de seis meses; así como por cualquier reconocimiento que el poseedor hiciere del derecho del dueño, en forma expresa o tácita (artículo 188.1, incisos a) y b). Igualmente se interrumpe por citación judicial hecha al poseedor, aún en el caso de que el tribunal resulte incompetente. Sin embargo, si la citación resulta nula por falta de requisitos legales, el actor desiste de la demanda o el poseedor resulta absuelto de la reclamación, entonces el término continúa sin que produzca interrupción la citación judicial (artículos 188.1, inciso c) y 188.2, incisos a), b) y c).
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También con respecto a la computación del tiempo necesario para adquirir por usucapión, deben tenerse en cuenta las reglas de los incisos a) y b) del artículo 189, que reproduce las 1ra. y 2da. del artículo 1960 del derogado Código. De acuerdo con ellas, el poseedor actual puede completar el tiempo necesario uniendo al suyo el de su causante, o sea, que quien sucede a otro en la posesión de un bien, por herencia, se subroga en lugar y grado de aquél en cuanto al término transcurrido. La otra regla dispensa al poseedor de la prueba de todo el término cuando ya se ha poseído en época anterior, ya que se presume que lo ha venido haciendo durante todo el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario.
Por último, hay que tener presente que si el dueño del inmueble poseído es un menor, la usucapión no se consuma hasta después de dos años, a contar desde el día en que aquél arribe a la mayoría de edad (inciso c, del artículo 189).
Pienso que esta regla debió partir del supuesto de que el plazo para la usucapión comenzaría a contarse a partir de que el menor arribe a la mayoría de edad. Recuérdese que la usucapión requiere como contrapartida la prescripción extintiva de la acción del propietario.
En la forma en que está redactado el precepto, se produce una antinomia o contradicción con lo dispuesto en el artículo 123 en relación a los artículos 114 y 115 del propio Código. Veamos: de acuerdo con estos últimos, el término de prescripción para el ejercicio de las acciones civiles es de cinco años y tres años para el caso de reivindicación de bienes muebles. Según dispone el artículo 123, el término de prescripción se suspende mientras el titular no pueda ejercer su capacidad, y comienza a decursar a partir del día en que cesa la causa que dio origen a la suspensión, por un período correspondiente al resto del término de prescripción, que si no ha comenzado a decursar es obvio que queda íntegro, o sea, que debe transcurrir todo el término luego que cesó la causa; que, lógicamente, puede ser la incapacidad por minoría de edad y falta de representación legal.
De esta manera se produce una reducción a sólo dos años del derecho del menor, es decir del término para que esto pueda ejercer la acción, ya que de acuerdo con las reglas para los términos de prescripción y su suspensión, debía disponer de tres años para el ejercicio de su acción sobre bienes muebles y cinco en el caso de inmuebles, contados a partir del día en que alcance la mayoría de edad; plazos estos que se corresponden con los exigidos para la usucapión, y sin embargo, de acuerdo con la regla que comentamos (inciso c, del artículo 189) se ven reducidos a sólo dos años indistintamente de que se trate de bienes muebles Page 88 o inmuebles, por lo que se produce una disminución considerable en el término de prescripción de las acciones reguladas en el propio Código.
Descontado ya que nuestro ordenamiento jurídico no regula la prescriptio longisimi tempori o usucapión extraordinaria, por el solo hecho de la posesión y el tiempo, nos queda, obviamente, que la usucapión tiene como objetivo convalidar la trasmisión de la propiedad cuando el acto jurídico que sirvió de base para ello (título) resultó ineficaz en virtud de la presencia de anomalías, vicios o defectos que impiden se consume la trasmisión, lo que coadyuva a la estabilidad de la vida jurídica del país.6
En la trasmisión de la propiedad de la vivienda no es posible invocar los acontecimientos naturales y la accesión como causa legítima o título, por lo que su transferencia se reduce esencialmente al acto jurídico. Es por ello que hay que concluir que efectivamente puede darse la presencia de la usucapión como forma de trasmitir la propiedad, como institución convalidante de la trasmisión en aquellos casos en que en el acto jurídico estén presentes vicios de anulabilidad siempre que esta circunstancia fuere ignorada por el adquirente o presunto, propietario, o sea, el poseedor de buena fe y con "justo título".)
En la trasmisión de la propiedad de la vivienda no puede partirse sólo de la división bipartita clásica de actos "intervivos" y "mortis causa", ya que en estos últimos se dan supuestos donde se aplican por sí solas las reglas sucesorias de la legislación civil común como por ejemplo: cuando la vivienda queda ocupada sólo por los herederos al fallecimiento del propietario, y otras veces se requiere de la obligada intervención de la administración, como jurisdicción competente para reconocer el derecho a la transferencia de la propiedad, como sucede cuando al fallecer el propietario, la vivienda queda ocupada por personas que no son su herederos.
Es preferible por ello clasificar o analizar las distintas posibilidades de trasmisión de la propiedad de la vivienda en:
- La trasmisión hereditaria de la vivienda; que puede ser por testamento, según los supuestos que prevé el artículo 76 de la Ley General de la Vivienda, e intestada, para los casos que regulan los artículos 77 y 79 de la citada Ley.
- La trasmisión de la propiedad de la vivienda por causa de Page 89 muerte del propietario a convivientes no herederos, que regula el artículo 78 de la Ley General de la Vivienda.
- La trasmisión de la propiedad de la vivienda por ausencia definitiva del propietario; que regula el artículo 81 de la citada Ley General de la Vivienda.
- La trasmisión de la propiedad de la vivienda por compraventa, permuta o donación, o sea, actos traslativos de dominio, regulada en los artículos 67 al 70 de la Ley General de la Vivienda, y supletoriamente en la legislación civil común.
Cualquiera de estas formas de trasmisión o adquisición de la propiedad de la vivienda, que va a resultar título (de acuerdo a la teoría de título y modo...) puede verse afectada teóricamente por la presencia en su tramitación de un vicio de anulabilidad, aunque en la práctica esta posibilidad se reduce en virtud de la frecuente participación de la autoridad estatal, bien autorizando/ el acto, como en los casos de compraventa, donación y algunos supuestos de permutas,^) bien expidiendo el título mismo, como en los casos de trasmisiones a convivientes por fallecimiento o salida del país del propietario, etc.; todo lo que indudablemente disminuye la posibilidad de que la manifestación de la voluntad de las partes esté viciada por error, fraude o amenaza, pero que no excluye que puedan darse, como se han dado, estas situaciones./
En estos supuestos donde puede esgrimirse el recurso de la usucapión como forma de convalidación de la trasmisión de la pro piedad en virtud de la presencia de la posesión basada en justa causa y de la buena fe, durante el término de cinco años.
No es posible admitir la usucapión por el mero hecho de que el propietario se marchó del inmueble y los convivientes residen en la vivienda más de cinco años. Como tampoco es posible esgrimir la institución de la usucapión cuando por una resolución de la dirección municipal de la vivienda, se concedieron derechos ocupacionales a quien luego adquirió la propiedad mediante compraventa a través del Banco Popular de Ahorro, y luego se declara la nulidad de la resolución, dictada en contra de los intereses del Estado.
Otro caso sometido a nuestra opinión fue uno en que las partes realizaron una permuta de hecho, o sea, sin cumplir las formalidades establecidas en la Ley para ello, y luego cuando se pretendió por los herederos de una de las partes, que se habían visto perjudicados en la permuta, la restitución del inmueble aún a nombre del causante, se alegó la usucapión por la contraparte, lo que evidentemente era improcedente por la falta de título legal Page 90 de ocupación y por la imposibilidad de hacer valer un acto (la permuta) que resulta jurídicamente nulo al no cumplir las formalidades establecidas con carácter de requisito esencial (artículo 67, inciso d) del Código Civil en relación al 69 de la Ley General de la Vivienda).
Por razones de espacio no es posible incluir otros ejemplos positivos o negativos de la posibilidad de la usucapión. El tema queda abierto a debate para aquellos que consideran pueda darse aún en la presencia de un acto jurídicamente nulo. Mientras tanto, prefiero concluir reiterando que es necesaria la presencia de un acto jurídico que sea título o causa legítima de la posesión y que sea, a su vez, en la medida en que hemos dejado expuesto, justo, verdadero, válido y probado.
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[1] Digesto, libro XLI, título 3, fragmento 3; cita de José Gastan Tobeñas en Derecho Civil Español, Común y Foral, Editorial Reno, Madrid 1951, Tomo II, pág. 232.
[2] Alas, De Buen y Ramos: cita de Federico Puig Brutau en
[Fundamentos de Derecho Civil, Editorial Bosch, Barcelona 1978, Tomo III, Volumen I, pág. 364.]
[3] Ver Federico Puig Brutau. Ob. citada, pág. 365 a 368.
[4] Federico Puig Brutau. Ob. citada, pág. 366.
[5] Federico Puig Brutau. Ob. citada, pág. 366 y 367.
[6] Ver "Breve explicación del contenido del proyecto de Código Civil", documento de la Asamblea Nacional del Poder Popular, La Habana, 15 de mayo de 1986, pág. 14 y 15.
